Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Договор купли-продажи доли в квартире (ДКПДК) имеет свои особенности, которые законодательные нормы учитывают при совершении сделки. Доля в квартире означает, что квартирой владеет несколько собственников. Поэтому, нужно так оформить договор, чтобы соглашение не ущемляло права, как продавца, так и остальных совладельцев жилья.

В статье предлагается рассмотреть вопросы:

  • Определения доли в квартире.
  • Какие действия необходимо предпринимать до заключения ДКПДК.
  • На что нужно обращать внимание при оформлении такого соглашения.
  • Как правильно составить договор, и какие документы придется подготовить для совершения сделки?
  • Также будет рассмотрен вопрос стоимости оформления договора и предоставлена возможность скачивания бланка и образца такого документа.

Файлы для скачивания:

Как определить долю в квартире?

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

  1. В частях от целого предмета сделки — к примеру, ⅓ или ¼ квартиры. Такое разделение доли относится к идеальному.
  2. В натуре — к примеру, одна комната площадью – 36 м² другая – 18 м². Выделенная доля, например, 36 м² – относится к реальной доли.

Реальную долю приобретать намного удобнее, так как в этом варианте, Покупатель приобретает конкретную комнату, выделенную Продавцу, то есть Покупатель будете проживать в выделенной комнате, а другие совладельцы на данную комнату не могут претендовать. При этом, при оформлении договора нужно будет уточнить правила нахождения в помещениях общего пользования (коридора, ванной, кухни).

При покупке идеальной доли, скорее всего, Покупателю придется договариваться с совладельцами квартиры о правилах проживания. В этом случае, если совладельцы являются несговорчивыми, разрешать проблему приходиться в судебном порядке (п. 37 решения Пленума ВС и ВАС РФ № 6 от 01.07.1996 года).

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире?

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Если один из совладельцев квартиры решил продать свою долю одному из совладельцев, то в таком варианте, уведомление не отправляется (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

Перед отправкой уведомления рекомендуется вначале обсудить свое намерение с совладельцами жилья для выяснения – не желает ли кто-нибудь из них приобрести долю, и, если такой покупатель найдется – обсудить условия сделки, с согласованием цены.

Если Продавец не знает всех совладельцев жилой площади, понадобиться запросить выписку из ЕГРН, где отображаются не только совладельцы, но и сведения, которые могут понадобиться для ДКП, а именно:

  • Кадастровый номер.
  • Общая и жилая площадь жилого помещения.
  • Также в этом документе отмечается нахождение или нет – квартиры в залоге.

Получить бланк из ЕГРН можно, воспользовавшись сайтом Росреестра. Стоимость такого бланка равна 300 рублей и предоставляется он на протяжении 3-х рабочих дней.

Уведомление требуется отправлять в письменном виде за месяц до заключения ДКПДК. Для предоставления полной информации по сделке, нужно в письме отразить:

  1. Стоимость продажи доли.
  2. Порядок платежей, в т.ч:
  • в какие сроки оформляется сделка;
  • В какой валюте совершаются расчет;
  • Способ расчета (наличными или перечисление на счет).
  1. Кто Покупатель доли и сроки заселения новым жильцом.

Уведомление можно отправить самому, путем личного вручения, или заказным отправлением, с вложенной описью, через почту России и с оповещением о вручении адресату, или воспользоваться услугами нотариуса.

При личном вручении извещении о реализации доли, рекомендуется сделать 2 экземпляра, чтобы адресат расписался о получении такого извещения.

При отправке почтой у продавца будет квитанция почты о получении письма адресатом.

При этом, в квитанции непременно должна быть отображена опись письма, отправленного совладельцам жилья, хотя по мнению нотариальной палаты, такой бланк не обеспечивает доказательства, что Продавец действительно отослал совладельцам известие о реализации доли (мало ли что написано в таком извещении). Поэтому, в таких обстоятельствах, лучше вручить такое уведомление лично, с подписью получателя или воспользоваться услугами нотариуса.

У совладельцев есть месяц с момента получения уведомления, для покупки доли на отмеченных условиях. После прохождения данного срока, продавец вправе реализовать свою долю в квартире третьему лицу, так как совладельцы, после истечения данного срока, теряют преимущественное право на покупку доли.

Можно приступить к реализации своей доли и ранее месячного срока, при условии, что Продавец соберет от всех совладельцев отказные от приобретения доли Продавца.

Отказ понадобиться оформить письменно и желательно подтвердить такой отказ нотариусом.

Это условие не является обязательным, но нотариус может отказать в заверении ДКПДК пока совладельцы не удостоверят ему действительность отказа в приобретении доли.

Что важно учесть при купле-продаже доли?

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Перед выделением доли из квартиры и намерением ее продажи, нужно учесть следующее:

  • Своим решением Продавец привлекает в помещение дополнительного собственника, в результате чего увеличивается численность совладельцев и вероятность конфликтов между ними.
  • При реализации своей доли в жилье одному из супругов, вначале понадобиться разделить право владения недвижимостью между супругами, так как обычно, конкретные доли между супругами не установлены.

СК РФ разрешено супругам делить свое имущество в любой период, не ожидая развода. Для этого понадобиться подписать соглашение, где будут отображены доли совместной жилой площади. Доли между супругами предполагаются равными, но в соглашении стороны могут разделить их по обоюдной договоренности (ч. 2 ст. 38 СК РФ, ч. 1 ст. 39 СК РФ).

В соглашении о распределении доли квартиры нужно отметить:

  1. Ф.И.О. супругов.
  2. Их паспортные реквизиты.
  3. Данные свидетельства о бракосочетании.
  4. При расторгнутом браке, прикладывается документ о его разрыве.
  5. Список разделяемого имущества.

Также, доли квартиры можно предварительно разделить при заключении брачного контракта, с подробным описанием не только доли квартиры, но предметов мебели.

  • При несогласии с разделом одного из супругов, проблема решается в судебном порядке (ч. 3 ст. 38 СК РФ).
  • При заключении брачного контракта, соглашение удостоверяется нотариусом.

И в первом, и во втором варианте, придется заплатить 500 рублей (подп. 6, 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

После выделения доли, квартира становится долевой собственностью, а каждый из супругов вправе свою долю выставить на продажу. При этом, надо будет непременно оповестить другого супруга о желании продать долю, и у того появляется преимущественное право приобретения данной доли.

Документы для заключения договора

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

  1. Заполненный ДКПДК.
  2. Документы, удостоверяющие личность участников сделки.
  3. Письменный отказ всех совладельцев от покупки доли.
  4. При отсутствии таких отказов необходимо предъявить уведомления, отправленные совладельцам.
  5. Свидетельство о госрегистрации доли в жилой площади или выписка из ЕГРП.
  6. Технический паспорт, выданный БТИ.
  7. Кадастровое свидетельство.
  8. Письменное разрешение супруга/супруги, подтвержденное нотариально.
  9. Разрешение попечительских структур, если долю продает несовершеннолетнее лицо.

При признании нотариусом правомерности соглашения, осуществляется подписание ДКПДК и все документы заверяются нотариусом. После этого документы необходимо направить в Росреестр, для осуществления госрегистрации сделки. На сегодняшний день регистрация осуществляется на протяжении 3-х дней, вместо ранее – 18-ти.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Далее заполняются следующие сведения:

  1. Адрес квартиры, являющейся объектом договора.
  2. Стоимость, рассматриваемой доли жилой площади.
  3. Обязательства сторон при заключении подписанного договора.
  4. Гарантия продавца, что доля квартиры не заложена, и не арестована, а также подтверждение об отсутствии долгов пред ЖКХ.
  5. Также оговаривается порядок расчетов за приобретенную квартиру с указанием вида платежа (наличный платеж или перечисление на банковский счет), а также о расходах по оформлению контракта.
  6. Затем прописывается ответственность участников сделки, за срыв обязательств, возложенных на участников соглашения, в том числе, об условиях, возникших при форс-мажорных обстоятельствах.
  7. В заключительном разделе отмечается число экземпляров составленного соглашения и дата вступления его в действие.
  8. После подписания заполненного документа, ДКПДК получает статус действительного, и участники сделки приступают к исполнению обязанностей, отраженных в подписанном документе.

Содержание договора купли-продажи доли

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Во-первых, принято, чтобы ДКПДК был составлен в печатной форме. Для этого в настоящее время есть достаточно технических средств. Обычно, данный документ состоит из 3-х ключевых блоков:

  1. «Шапки».
  2. Основного блока.
  3. Заключительного положения.

В «шапке содержится:

  • Название документа.
  • Место и дата его оформления.
  • Реквизиты сторон.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Основной блог содержит:

  • Описание предмета договора, с подробным отражением характеристики квартиры и реализуемой доли.
  • Подтверждения принадлежности ее Продавцу.
  • Данные о стоимости продаваемой доли и порядка расчетов.
  • Предоставления гарантии об отсутствии долгов перед ЖКХ, ареста, залога.
  • Распределение расходов по оформлению договора и т.д.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

В заключительном положении содержатся:

  • Данные о вступлении договора в силу.
  • Количество экземпляров, обладающих одинаковой юридической силой.
  • Прочие условия, по которым договорились стороны.
  • Подписи участников сделки.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Образец договора купли-продажи доли

Скачать бланк и образец

Сколько стоит

ДКПДК оформляется только в присутствии нотариуса. Следовательно, участники сделки будут нести расходы по нотариальному тарифу, составляющему 0,5% от цены доли. Величина данного платежа не может быть ниже 300 рублей и выше 20 000 рублей.

Также участникам сделки придется перечислить госпошлину за государственную регистрацию соглашения в сумме 2 000 рублей.

Читайте также:  Возврат строительных материалов в магазин: правила, сроки

Кроме этого, согласно НК РФ, Продавцу придется заплатить налог в размере 13% от суммы проданной доли квартиры. При этом, законодательством предусмотрено снижение налога, то есть, если стоимость сделки составляет до 1 млн. рублей, то налог не начисляется, если же сумма сделки больше 1 млн. рублей, то расчет по налогу проводится за вычетом миллиона, те есть с суммы превышающей 1 млн. рублей.

1.5 2 голоса

Рейтинг статьи

Договор купли продажи доли в квартире 2021 года

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Если квартира является коллективной собственностью нескольких лиц, это не должно ущемлять прав отдельных собственников, решивших распорядиться своей долью. Один из документов, который вправе на законодательном уровне обеспечить реализацию своей доли в квартире, является договор купли-продажи (ДКП).

Данный документ обладает рядом особенностей при оформлении соглашения. Гражданам РФ предоставлено право отчуждения и приобретения доли жилой площади, при условии соблюдения требований законодательства РФ.

Форма, структура

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

ДКП доли в квартире предполагает письменную форму (ст. 550 ГК РФ). Оформление такого соглашения нуждается в обязательном нотариальном удостоверении (п.1, ст.42, ФЗ-218 от 13.07.2015).

Переход права собственности доли в жилой площади осуществляется путем госрегистрации в Росреестре.

Если владельцем доли жилья является несовершеннолетнее лицо, то при ее реализации привлекаются попечительские структуры, без письменного разрешения которых сделка не будет признана законной. Согласие структур опеки понадобится также при реализации доли недееспособным лицом.

(Видео: “Договор купли-продажи доли в квартире: образец 2020”)

Как определить и разделить долю в квартире?

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Долю в жилплощади можно выделить следующими способами:

  1. Идеальным разделением площади. В этом варианте выделяется часть от общей площади квартиры. Например, доля составляет 1/2 или 1/3 от общей жилплощади. Здесь отсутствует конкретная комната. При приобретении идеальной доли, Покупателю надо будет договариваться с совладельцами жилья о правилах проживания. Если с совладельцами не удастся договориться, вопрос придется разрешать через суд (п. 37 постановления Пленума ВС и ВАС РФ № 6 от 01.07.1996 г.).
  2. Реальным выделением площади. Например, одна комната занимает площадь – 36 м², а вторая – 18 м². Если доля квартиры составляет 36 м², то в этом варианте Покупатель покупает конкретную комнату, в которой он сможет проживать, и другие совладельцы не вправе будут претендовать на нее. В этом случае, оформляя ДКП, понадобиться уточнить правила пользования помещениями общего пользования (коридором, кухней, ванной).

Какие важные моменты нужно учесть при купле-продаже доли?

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

При намерении продать долю в жилплощади потребуется учесть следующие моменты:

  1. Согласно законодательству РФ в каждом регионе утверждена минимальная площадь, которая положена одному гражданину. Например, в Москве такая площадь составляет 10 кв. м.

Исходя из вышеизложенного, в квартирах:

  • площадью от 30 до 60 м2 допускается реализация доли не меньше 1/4.
  • площадью от 60 до 120 м2 – не меньше 1/10.
  • площадью свыше 132 м2 – не меньше 1/15.
  1. Если доля в квартире реализуется несовершеннолетним лицом, то в этом варианте понадобится письменное согласие его родителей или попечительских структур, иначе сделка будет незаконной.
  2. Если доля в жилплощади находится в ипотеке, то здесь понадобится разрешение банка на продажу объекта. Дальнейшая процедура зависит от условий кредитного учреждения (например, погасить задолженность Продавцу или переложить долг Покупателю, при согласии того).
  3. Если квартира приобретена в браке, то для реализации доли требуется письменное согласие второй половины четы, заверенное нотариально.
  4. При коллективном владении жилплощадью, надо обратить внимание на письменное согласие совладельцев на сделку, подтвержденное нотариусом. Наиболее оптимальным решением реализации доли является продажа другому совладельцу. В этом варианте, не понадобиться ожидать 30 дней после объявления о продаже доли. Сделка оформляется после наличия такого согласия.

Примечание. Если долю намерены приобрести два совладельца одновременно, обстоятельства осложняются. Ее решение зависит от Продавца, то есть он может:

  • Продать долю первому совладельцу, который откликнулся.
  • Разделить свою долю между претендентами.
  • Выбрать покупателя по своему усмотрению.

Подводя итоги, надо отметить, что Покупатель обязан проверить все перечисленные выше моменты и разрешения, с документальным подтверждением, в противном варианте сделка не будет признана законной.

Какие нужны документы для заключения договора

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

Оформление любых соглашений, связанных с подписанием ДКП всегда сопровождается приложенными документами, подтверждающими законность сделки.

Такими документами, сопутствующими заключению ДКП доли в квартире, являются:

  1. Гражданские паспорта сторон или другие удостоверения, подтверждающие личность.
  2. Если ДКП оформляется представителем какой-либо стороны, понадобиться представить доверенность, заверенная нотариусом.
  3. Справка о принадлежности доли Продавцу или выписка из ЕГРН.
  4. Правоустанавливающие документы, удостоверяющие получение Продавцом доли (наследство, дарственная, ДКП).
  5. Выписка из лицевого счета, подтверждающая отсутствие задолженности по ЖКУ.
  6. Кадастровый паспорт, где отображены параметры доли квартиры.
  7. Технический план, который свидетельствует об отсутствии противоправной перепланировки.
  8. Письменные отказы совладельцев жилплощади от приобретения доли (расписки, квитанции о рассылке извещений).
  9. Письменное согласие второй половины четы, если доля приобретена в браке.
  10. Письменное согласие попечительских структур, если Продавцом является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Примечание. ДКП доли квартиры требует непременного участия нотариуса для заверения документа.

Инструкция по составлении  договора купли-продажи доли в квартире в 2021 году?

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

ДКП доли жилплощади не обладает утвержденным шаблоном, однако при его формировании требуется руководствоваться наработанными определенными требованиями, предъявляемыми к подобным документам.

Документ может формироваться на стандартных листах формата А4. Заполнение допускается, как вручную, так и в печатном виде. При этом, не допускаются ошибки, исправления и зачеркивания.

  • ДКП, как правило, составляется в 3-х экземплярах: – по одному каждой стороне и третий экземпляр – для подачи вместе с прочими документами в Росреестр.
  • В ДКП потребуется отобразить следующую информацию:
  • 1) Как и любой документ, начинать заполнение соглашения требуется с его названия: «Договор № …»
  • 2) Ниже должен быть отображен пункт с указанием места и даты составления соглашения.
  • 3) В следующем пункте заполняется преамбула, где обозначаются персональные сведения о сторонах, с указанием:
  • Для физлиц:
  • Их Ф.И.О.
  • Паспортных реквизитов.
  • Регистрационных адресов.

Если в сделке участвует юр. лицо, то потребуется прописать:

  • Название предприятия.
  • Адрес его местонахождения.
  • Ф.И.О. представителя предприятия.

4) Здесь же отмечаются роли участников сделки, с обозначением Продавца и Покупателя.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

5) Предмет договора. В данном разделе прописывается техническое состояние доли квартиры с отображением:

  • Адреса нахождения самой квартиры.
  • Общей площади и площади доли.
  • Количества комнат.
  • На каком этаже расположена.
  • Кадастровый номер.
  • Реквизитов документа, свидетельствующего о принадлежности доли Продавцу.
  • Гарантии Продавца, что доля в квартире не имеет обременений.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

6) Цена и порядок расчетов. Здесь требуется прописать стоимость реализуемой доли (цифровым показателем и прописью), условия и способ оплаты, а также момент окончательного расчета.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

7) Также в ДКП нельзя не отметить «Обязанности сторон», с описанием алгоритма передачи доли в квартире. Каким документом фиксируется факт передачи и прочие обязательства сторон по исполнению условий соглашения.

Продажа доли в квартире в 2021 году: инструкция, образец договора

8) Дополнительные условия. Данный раздел служит для отображения условий, упущенных в предыдущем тексте соглашения, в том числе:

  • Момент вступления ДКП в силу.
  • Ссылки на законодательные нормы РФ являющимися основанием для заключения данного соглашения.

9) Заключительные положения. В разделе отмечается:

  • Список оставшихся дольщиков.
  • Наличие/отсутствие претензий друг к другу.
  • Распределение расходов по оформлению ДКП.
  • Число подписанных экземпляров, имеющих одинаковую силу.

10) Подписи сторон. Раздел является завершающим в составленном соглашении. Стороны обязаны подписать документ с расшифровкой фамилий.

После подписания ДКП стороны должны заверить соглашение у нотариуса и все документы представить в Росреестр, для переоформления прав собственности на долю в квартире от Продавца к Покупателю.

Обязательные пункты

Несмотря на то, что ДКП доли жилплощади не имеет утвержденного шаблона, он обязан содержать следующие основные разделы:

  • «Шапку».
  • Основную часть.
  • Заключительные положения.

1) В «шапке» отображаются следующие пункты:

  • Название документа.
  • Место и дата формирования соглашения.
  • Преамбула, с обозначением реквизитов сторон.

2) Основная часть состоит из:

  • Предмета договора, где отмечаются характеристики и основные параметры реализуемого объекта.
  • Цены и алгоритма расчетов, с описанием момента и способа осуществления расчетов за приобретенную долю жилплощади.
  • Обязанностей сторон, где отмечаются обязательства сторон по алгоритму передачи объекта, с обозначением формы акта, фиксирующего факт передачи.

3) Заключительная часть включает в себя:

  • Дополнительные условия, где отмечается момент вступления соглашения в силу.
  • Заключительные положения, с обозначением числа подписанных экземпляров, имеющих одинаковый юридический статус, а также момента переоформления прав собственность на приобретенную долю в квартире.
  • Подписи сторон, с расшифровкой фамилий.

Основные реквизиты документа

  1. При формировании ДКП доли в квартире требуется заполнить основные реквизиты документа, которые представляют собой существенные условия соглашения.
  2. К таковым относятся:
  3. 1) Заголовок соглашения, с присвоением ему номера.

  4. 2) Место и дата подписания ДКП.
  5. 3) Преамбула, включающая отображение сведений о сторонах соглашения, с указанием:
  • Полного наименования участников соглашения.
  • Паспортных данных сторон.
  • Их адресов проживания.
Читайте также:  Жалоба на интернет магазин: куда обращаться?

4) Предмет ДКП, где отображается:

  • Название объекта.
  • Параметры доли жилплощади.
  • Реквизиты документов, удостоверяющих принадлежность доли Продавцу.
  • Перечисление прочих справок, требуемых, согласно законодательных норм РФ, при оформлении ДКП.
  • 5) Стоимость и порядок расчетов.
  • 6) Порядок передачи доли жилплощади.
  • 7) Подписи участников соглашения.
  • Без наличия любого из перечисленных сведений в ДКП, такой документ не получит законного юридического статуса.

Образец договора купли-продажи доли квартиры в 2021 году

Скачать бланк и образец

Процедура регистрации прав собственности на приобретенную долю в квартире в Росреестр

Регистрирование прав собственности на приобретенную долю в квартире является завершающим этапом ДКП. Для осуществления процесса регистрирования требуется предоставить в Росреестр следующие документы:

  1. Заявления сторон.
  2. Гражданские паспорта участников сделки.
  3. ДКП доли в квартире.
  4. Приемопередаточный акт объекта.
  5. Документы, удостоверяющие рассылку оповещений с предложением покупки доли в жилплощади и отказ совладельцев от ее приобретения.
  6. Документ о согласии второй половины четы на продажу доли, если квартира приобретена в браке.
  7. Квитанция о перечислении госпошлины.

После получения выписки ЕГРН, свидетельствующей о включении в базу данных Росреестра прав собственности на долю в квартире, Покупатель становится полноправным владельцем жилплощади.

Примечание. Альтернативным способом регистрирования сделки является подача перечисленных документов в МФЦ или отправка документов через портал «Госуслуги» (для зарегистрированных пользователей).

Возможность преимущественного выкупа доли другими собственниками

Накануне намерения реализации доли в квартире продавцу понадобится вначале оповестить об этом совладельцев. Без подтверждения о рассылке таких оповещений – подписанное соглашение не будет иметь законной силы.

Согласно ст. 250 ГК РФ, преимущественным правом покупки доли в квартире обладают совладельцы. Поэтому, если Продавец найдет Покупателя на стороне, то он обязан в первую очередь предложить свою долю одному из совладельцев общей собственности, либо предоставить письменные отказы совладельцев от данной покупки.

Такое же правило относится и к отдельной комнате коммунальной квартиры.

Если желающих приобрести долю среди совладельцев – несколько, то выбор – кому продать свою долю – остается за Продавцом.

Стоимость оформления договора

Стоимость ДКП доли в квартире в 2021 году зависит от способа оформления сделки.

  • Если документ заполняется самостоятельно, то затраты будут состоять из оплаты за нотариальное заверение соглашения плюс госпошлина за регистрирование прав собственности.
  • Если стороны обратятся в юридическую контору для оформления ДКП, то к перечисленным расходам добавятся издержки за услуги, оказываемые юридическим учреждением по оформлению соглашения.

Участникам соглашения остается лишь распределить расходы между собой. Чаще всего данные расходы участники сделки делят пополам.

Общие расходы при оформлении ДКП доли в квартире состоят:

  1. Из почтовых затрат, при рассылке оповещений совладельцам или же оповещение нотариусом, составляющих от 500 до 2000 рублей.
  2. Госпошлины на оформление ДКП, равной 0,5 % от суммы соглашения, но не меньше 300 рублей.
  3. Формирование ДКП колеблется от 2000 до 6000 рублей.
  4. Регистрирование права собственности доли в Росреестре составляет 2000 руб. При регистрировании через интернет-портал полагается скидка 30 %, то есть, при таком способе регистрирования придется заплатить лишь 1400 рублей.

Таким образом, по самым экономичным расчетам сопровождение ДКП может обойтись участникам сделки от 5000 до 6000 рублей, а при максимальным – до 12000-15000 рублей.

Договор купли продажи доли в квартире — скачать образец Росреестра 2021 года

Спросить юриста быстрее. Это бесплатно!

Долевая собственность в квартире подразумевает, что ее владельцами являются одновременно несколько человек. При продаже доли следует учитывать особенности оформления договора купли-продажи в 2021 году.

Как правильно составить договор купли-продажи доли в квартире?

Соглашение между продавцом и покупателем доли в жилом объекте может быть составлено самостоятельно, юристом или нотариусом. Но обязательным для осуществления сделки является его нотариальное заверение.

В договоре купли-продажи доли в квартире должны содержаться следующие пункты:

  1. Дата, место составления документа, его наименование.
  2. Информация о сторонах договора. Покупателем может быть собственник другой доли в жилье или постороннее лицо при отказе совладельца приобрести продаваемую долю. В договоре прописываются ФИО, паспортные данные и адрес каждого участника: продавца и покупателя.
  3. Предмет соглашения. Предметом в этом случае является доля в имуществе. Она описывается в соответствии с выпиской из ЕГРН. Причем описание должно давать возможность идентифицировать его среди других объектов:
  • указывается кадастровый номер;
  • точный адрес квартиры;
  • доля в которой продается;
  • площадь доли.
  1. Цена договора. Обязательным условием является указание суммы доли цифрами и прописью. Рекомендуется также прописать порядок расчетов: срок оплаты, способ передачи и т.д. на усмотрение сторон сделки.
  2. Прочие условия сделки. Здесь можно указать: каким способом будет передана доля в недвижимости новому собственнику (например, по передаточному акту), сроки передачи, прописать отсутствие или наличие обременений в отношении предмета договора, иные моменты, не противоречащие действующему законодательству.

Образец договора купли-продажи доли в квартире от Росреестра 2021 года

Договор купли-продажи доли в квартире составлен для физических лиц, который можно скачать ниже.

Чтобы быть уверенным в правильности процесса сделки, рекомендуем ознакомиться с пошаговой инструкцией продажа доли в квартире.

Нюансы составления договора купли-продажи доли в квартире

Продажа долей в имуществе считается достаточно сложной сделкой. Это касается соблюдения всех процедур и составления договора. В каждом конкретном случае необходимо учесть свои нюансы.

По новым правилам в законодательстве любая сделка с долями обязательно подтверждается нотариально. Исключением служит когда сделка совершается всеми долевыми собственниками по одному договору (п. 1 ст.

42 № 218-ФЗ от 13.07.2015).

Договор купли-продажи доли в квартире между родственниками

Нередко долевыми собственниками жилья становятся родственники, например, в результате наследования квартиры. Закон не запрещает одному у другого выкупить долю и наличие родственных связей здесь не имеет влияния. Процедура будет иметь обычный для таких сделок порядок.

Если участников долей в квартире больше, то необходимо соблюсти порядок уведомления, соблюдения сроков, получения отказа.

Договор купли-продажи доли в квартире с несовершеннолетним или недееспособным собственником

От имени несовершеннолетнего собственника в сделке участвуют его родители либо опекуны. Интересы лица, кому установлена недееспособность, представляет опекун.

В случае отчуждения имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или  недееспособному гражданину, необходимо получение согласия от органов опеки и попечительства на осуществление сделки. Она обязательно удостоверяется нотариально в соответствии с п. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ.

Договор купли-продажи доли в квартире с материнским капиталом

Жилое помещение, при покупке которого будут участвовать средства материнского капитала, приобретается в долевую собственность всех членов семьи, в том числе детей. Законодательство не требует сразу определять размеры долей, это можно сделать и позже.

Например, дополнительно взят ипотечный кредит и обременение будет снято после полного расчета. Тогда выделить доли можно после снятия обременения. Но считается, что целесообразнее сразу в договоре купли-продажи указать размеры долей каждому члену семьи.

При оформлении сделки, если супруги хотят между собой разделить часть квартиры на доли, то соглашение заключается в присутствии нотариуса (гл. 8 СК РФ). Не обязательно обращаться к нотариусу, если в самом договоре о покупке квартиры с использованием материнского капитала указать доли детей и оставшуюся часть оформить в совместную собственность супругов.

Дополнительно следует учитывать, что средства материнского капитала поступят продавцу в безналичном порядке и не сразу, а по прошествии некоторого времени. В договоре это необходимо упомянуть, указав банковские реквизиты продавца для перечисления платежа.

Если продается доля в квартире, приобретенная за счет средств материнского капитала и принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, то потребуется получение разрешения от органов опеки и попечительства.

Договор купли-продажи двух долей в квартире

Рассмотрим ситуацию, когда гражданину в трехкомнатной квартире принадлежит на правах собственности две комнаты. В документах прописано 2/3 доли. Он вправе продать каждую комнату в отдельности, по 1/3, разным людям по разным договорам или одному целиком.

Предварительно известив о своем решении третьего совладельца и получив от него отказ от выкупа, можно найти сторонних покупателей. С каждым из них будет заключен договор с нотариальным согласованием.

Договор купли-продажи доли в квартире сособственнику квартиры

Самым простым вариантом является продажа доли второму сособственнику квартиры. Тогда не требуется соблюсти процедуру уведомления, а сразу выходить на заключение договора сделки. В результате покупатель станет полноправным владельцем всей квартиры уже без указания в документах доли.

Договор купли-продажи доли в квартире два продавца один покупатель

В случае продажи двумя продавцами квартиры одному покупателю при условии, что доли являются одним целым, нотариально договор заверять не нужно. При этом в соглашении обязательно прописываются реквизиты обоих продавцов, величина доли каждого и стоимость каждой доли отдельно.

Читайте также:  Эмансипация несовершеннолетних граждан по законодательству РФ

Порядок расчета также определяется с продавцами отдельно. При получении денежных средств каждый из них прописывает полученную сумму лично.

Как продать ООО: пошаговая инструкция — 2021

Процесс открытия компании непростой и требует существенных временных и денежных затрат. Однако на практике возникают ситуации, когда учредителям необходимо отказаться от своего бизнеса. Причин может быть много, в том числе нерентабельность или сосредоточение сил на другом? более успешном проекте. Просто закрыть компанию не так выгодно, как продать уже функционирующее ООО.

В последнем случае учредители получат денежную выгоду от передачи в другие руки ставшего неактуальным бизнеса. У покупателя в этой ситуации тоже имеются плюсы. При приобретении работающей фирмы можно сразу включиться в бизнес-процесс, не тратя время на процедуру регистрации, оформление разрешительной документации и поиск клиентов.

Решение учредителей о продаже ООО

С учетом положений статьи 21 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ под продажей ООО понимается переход долей участников общества в уставном капитале к третьим лицам.

Например, в ООО есть два участника, каждый из которых владеет 50 процентами долей уставного капитала. Если третье лицо решит полностью выкупить эту фирму, то оно должно будет приобрести доли обоих участников общества.

В ситуации, когда в ООО один участник, речь идет о продаже 100 процентов долей в уставном капитале.

В силу пункта 1 ст. 21 закона № 14-ФЗ переход доли к третьему лицу осуществляется на основании сделки. Соответственно, в ООО с несколькими участниками договор оформляется на доли всех.

Следует учитывать, что продажа доли третьему лицу возможна только в том случае, если это не запрещено уставом общества (п. 2 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Кроме того, если заключался корпоративный договор, то нужно проверить, нет ли в нем положений, затрагивающих процедуру продажи компании. Если есть, руководствоваться следует этими положениями. Согласно пункту 1 ст. 67.

2 ГК РФ в соответствии с заключенным корпоративным договором его стороны обязуются осуществлять свои корпоративные права определенным образом.

Если никаких ограничений относительно реализации долей нет, то при продаже нужно соблюсти преимущественное право покупки другими участниками. Уставом преимущественное право покупки доли может быть закреплено и за обществом (п. 4 и 5 статьи 21 закона № 14-ФЗ).

Поэтому процедура продажи начинается с предложения другим участникам и обществу купить долю. Оно оформляется нотариально удостоверенной офертой.

Таким образом, решение участника о продаже доли в ООО составляется в виде указанной оферты.

В силу пункта 5 ст. 21 закона № 14-ФЗ оферта направляется участникам через общество за свой счет. Она должна быть адресована как ООО, так и всем его участникам. Оферта считается полученной всеми участниками в момент ее получения обществом. Вместе с тем в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.12.

2012 по делу № А53-11398/2011 указывалось, что уведомления, направленные только в адрес общества, не считаются надлежащей офертой. Также в Постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.12.

2012 по делу № А05-4003/2012 отмечалось, что оферта, направленная в адрес общества, признается надлежащим уведомлением участников, если ее условия доведены до сведения всех участников на общем собрании в этот же день.

С учетом положений пункта 1 ст. 435 ГК РФ и п. 5 ст. 21 закона № 14-ФЗ в оферте следует указать:

  • адресатов: всех участников общества и само ООО;
  • сведения о лице, ее направляющем;
  • условия сделки, планируемой заключить с третьим лицом, включая размер и стоимость отчуждаемой доли, порядок и сроки ее оплаты;
  • порядок направления акцепта;
  • дату и подпись.

Также можно указать информацию о лице, которое планирует приобрести долю, и попросить участников написать согласие на переход доли постороннему покупателю, если такое согласие требуется получить (п. 10 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Если в уставе общества есть условие о том, что участники и ООО вправе выкупить долю по цене, указанной в уставе, то в оферте указывается именно такая цена (п. 4 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Четких правил направления оферты законом не установлено. В пункте 5 ст. 21 закона № 14-ФЗ говорится только о том, что оферта направляется через общество. Это можно сделать путем вручения ее представителю, который распишется на втором экземпляре, или отправкой через нотариуса, а также по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением.

Воспользоваться преимущественным правом покупки доли участники могут в течение 30 дней со дня получения оферты от ООО. Само общество может использовать это право в течение 7 дней после истечения срока, отведенного участникам, или после их отказа.

Преимущественное право покупки прекращается в день:

  • представления участниками и обществом нотариально заверенного заявления об отказе от покупки;
  • истечения срока использования права преимущественной покупки.

В случае, если продавцу нужно получать согласие на продажу доли у других участников или общества, они направляют заявление о согласии или заявление об отказе. При непоступлении такого заявления в течение 30 дней согласие считается полученным (п. 10 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Если в ООО один участник, то при реализации 100-процентной доли он не должен готовить оферту. В этом случае можно сразу оформлять нотариальный договор купли-продажи. Кроме того, по нормам закона об ООО составлять решение единственного участника о продаже доли тоже не требуется.

Если же в его оформлении возникла необходимость, то решение принимается единолично в письменной форме (ст. 38 закона об ООО). Также положения статьи 21 закона об ООО не содержат указания на необходимость принимать решение общим собранием участников при продаже долей третьим лицам.

Оценка рыночной стоимости ООО

Уставной капитал ООО состоит из номинальной стоимости долей его участников и не может быть менее 10 тыс. рублей. При этом уставной капитал — это минимальный размер имущества ООО, гарантирующего интересы его кредиторов (ст. 14 закона № 14-ФЗ). Номинальная цена долей указывается в уставе фирмы и зафиксирована в ЕГРЮЛ.

Продажа доли в уставном капитале может производиться не только по ее номинальной цене, но и по рыночной.

Как правило, рыночную стоимость доли определяют независимые оценщики, на которых распространяются положения Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции.

При этом оценщиками являются именно члены саморегулируемых организаций оценщиков, застраховавшие свою ответственность (ст. 2, 4 Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В целях реализации положений закона об оценочной деятельности в РФ Минэкономразвития Приказом от 01.06.2015 № 326 утвердило Федеральный стандарт оценки «Оценка бизнеса (ФСО № 8)».

Согласно ФСО № 8, в рамках оценки рыночной стоимости ООО эксперт анализирует:

  • данные о создании и развитии бизнеса, условиях его функционирования;
  • выпускаемую продукцию (работу, услуги) и результаты работы за репрезентативный период (период, анализ которого покажет наиболее вероятный характер будущих показателей деятельности);
  • финансовую информацию, в том числе годовую и промежуточную бухотчетность, сведения о результатах финансово-хозяйственной деятельности за репрезентативный период;
  • прогнозные сведения (бюджеты, бизнес-планы, другие внутренние документы);
  • размер уставного капитала, количество и номинальную стоимость долей;
  • сведения о структуре распределения уставного капитала;
  • сведения о размере части прибыли организации, распределяемой между участниками;
  • сведения о наличии и условиях корпоративного договора;
  • состав активов и обязательств и другие данные.

При оценке используется три подхода:

  • доходный — стоимость определяется на основе ожидаемой будущей прибыли;
  • сравнительный — стоимость долей определяется путем сравнения с ценами сделок организаций-аналогов;
  • затратный — стоимость устанавливается на основе стоимости активов и обязательств.

Итог оценочной работы фиксируется в отчете об оценке. Он потребуется и для нотариуса, поскольку сделка купли-продажи доли подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Размер нотариального сбора будет определяться на основании проведенной оценки.

Документы для продажи ООО

Первоначально нужно подготовить договор купли-продажи доли (п. 1 ст. 21 закона об ООО, п. 1 ст. 93 ГК РФ). Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению. Несоблюдение формы влечет ее ничтожность (п. 11 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

В целях составления договора следует руководствоваться положениями ст. 454 ГК РФ и специальными нормами закона № 14-ФЗ. С их учетом можно выделить следующие сведения, которые включаются в договор купли-продажи доли в организации:

  • дату и место заключения договора;
  • информацию о продавце, покупателе, их представителях;
  • предмет договора — долю (ее размер и в уставном капитале какого ООО она находится);
  • цену и порядок расчетов. Несмотря на то что цена не признается существенным условием договора, ее указание в нем позволит избежать возможных споров;
  • подписи.

Также могут быть указаны обеспечительные положения, заверения об обстоятельствах (соблюдение права преимущественной покупки, отсутствие обременений) (ст. 431.2 ГК РФ) и иные положения. Например, при продаже ООО целиком в договоре или акте приема-передачи доли можно прописать, что покупателю переданы кадровые и бухгалтерские документы, печать, договоры, товары, оборудование.

После того как проект договора готов, нужно подготовить пакет документов для нотариуса. Рекомендациями по применению отдельных положений ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», подготовленными ФНП, установлен перечень документов для истребования нотариусами при удостоверении сделок по отчуждению долей. В их числе:

  • устав;
  • договор об учреждении (решение единственного учредителя) о создании ООО;
  • выписка из ЕГРЮЛ, содержащая сведения о принадлежности лицу доли. Отметим, что согласно п. 13 ст. 21 закона № 14-ФЗ выписку из ЕГРЮЛ о принадлежности лицу доли нотариус получает сам в электронной форме в день удостоверения сделки;
  • документ, подтверждающий принадлежность лицу доли (учредительный договор, договор о покупке доли);
  • документ общества, подтверждающий оплату доли;
  • документы, подтверждающие соблюдение преимущественного права покупки;
  • согласие супруга на отчуждение доли, приобретенной в браке;
  • паспорта покупателя и продавца, их представителей;
  • иные документы, запрошенные нотариусом.

Нотариус удостоверит договор и в течение двух рабочих дней, если больший срок не указан в договоре, направит в ФНС заявление о внесении корректировок в ЕГРЮЛ (п. 14 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Также в течение трех дней с даты, когда сделка была удостоверена, нотариус направит организации копию заявления о внесении изменений в ЕГРЮЛ, направленного в регистрирующий орган. Нотариус не должен уведомлять ООО, если продавец и покупатель договорились, что общество оповестит кто-то из них (п. 15 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Госрегистрация в ЕГРЮЛ перехода доли в уставном капитале займет 5 рабочих дней со дня подачи документов (п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). В собственность покупателя доля переходит с момента внесения записи в реестр (п. 12 ст. 21 закона № 14-ФЗ).

Уведомление о продаже ООО

Новому собственнику или собственникам нужно уведомить контрагентов организации и свой обслуживающий банк о произошедших изменениях. Сделать это следует после получения от регистрирующего органа документов о внесении изменений в ЕГРЮЛ.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *