Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Все о недвижимости > Недвижимость > Дом > Как в 2021 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Множество сделок по продаже квартир и домов, проходят с участием несовершеннолетнего собственника. В своей статье мы рассказываем про законы и регламенты, а так же про опыт общения с сотрудниками из опеки.

Люди часто задают вопрос — нужно ли разрешение органов опеки и попечительства, а так же согласие ребенка, если он не является одним из собственников квартиры или дома, но прописан в ней? Ответ на эти вопросы — нет.

Органы опеки нужны вам только при продаже имущества несовершеннолетнего — п. 2 ст. 37 ГК РФ. Проживание в недвижимости дает только право пользования ею, но не дает право собственности на нее — п. 1 ст. 292 ГК РФ.

Следовательно, ни разрешение опеки и попечительства, ни согласие ребенка не требуется.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Органы опеки и требования к сделке

При получении разрешения органов опеки на продажу недвижимости очень многое останется на усмотрение самой опеки. В каждом отделе органов опеки отдельные взгляды и требования к сделке, своя позиция на ситуации. На одинаковых условиях в одной опеке дадут разрешение на продажу, а в другой могут отказать. Отчего так происходит?

Органы опеки и попечительства защищают права детей до 18 лет — ст. 7 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ.

Органы опеки дадут постановление на продажу недвижимости ребенка, лишь если не будут ущемлены его права, не ухудшены его условия — п. 1 ст. 21 того же закона.

Но проблема в том, что в законе отчетливо не написано — в каких точно ситуациях ущемляются права ребенка, а в каких нет. От этого итоговый ответ о продаже детской собственности разных отделов опеки могут отличаться.

Из-за погрешностей в законах возникает немало препирательств. К сожалению, так происходит в реальной жизни очень часто.

Разрешение органов опеки и попечительства на продажу недвижимости — это только один из документов для продажи, но дополнительно вам нужно будет подготовить еще некоторые документы.

На что органы опеки дают разрешение, а на что нет — обстоятельства и условия

При отчуждении недвижимости несовершеннолетнего необходимо приобрести ему что-то взамен. Для этого надо блюсти его имущественные права. За этим следит опека, рассматривая любое обстоятельство.

Выделить несовершеннолетнему долю в покупаемой взамен недвижимости

При приобретении другой недвижимости в том же населенном пункте на вторичном рынке и без ипотеки. Это самое распространенное требование, на которое органы опеки очень просто дают разрешение. В этой ситуации главное, чтобы в новой приобретаемой квартире доля несовершеннолетнего была не менее ПО КВАДРАТУРЕ, чем было в ПРОДАННОЙ.

Приветствуется, когда приобретается квартира с наибольшими квадратными метрами и количеством комнат. В такой сделке очень просто получить разрешение органов опеки на продажу детских долей.

Также не забывайте о стоимости продаваемой и покупаемой квартиры. Если вы получили от продажи старой недвижимости за долю ребенка, например 500 000 рублей, то и вложить в покупку новой недвижимости вы обязаны не меньше этой суммы, а лучше даже больше.

При покупке недвижимости в ипотеку

Многие органы опеки не любят такие приобретения, это зависит от местоположения отдела образования и попечительства. К примеру, Москве органы опеки почти всегда отказывают в таких покупках. В Санкт-Петербурге дают разрешения, но выборочно.

Органы опеки дают свое разрешение, если будут улучшены жилищные условия несовершеннолетнего. К ним относятся приобретение большего количества квадратных метров, больше комнат.

В этих случаях органы опеки дадут вам 2 постановления — первое на продажу доли ребенка и второе на залог его доли в приобретаемой квартире.

Приобретение квартиры в новостройке (в строящемся доме)

Строящийся дом имеет определенные риски, в том числе своевременный срок сдачи дома в эксплуатацию. Часто Застройщики не успевают достроить дом согласно сроков, указанных в проектной декларации. От этого и частые отказы органов опеки.

К Застройщикам имеются определенные требования, а главное из них – приобретение квартиры в строящемся доме должно быть обязательно по договору долевого участия в строительстве или по договору уступки прав по договору участия в долевом строительстве, согласно 214 Федерального закона. Вам сразу откажут, если Застройщик продает квартиры по договору паенакопления или по предварительному договору купли-продажи недвижимости.

Дополнительно органы опеки могут запросить справку о строительной готовности объекта с 70 % готовностью дома. Например, в Ставропольском крае вам не дадут без этой справки никакого постановления на продажу недвижимости ребенка. А вот в Санкт-Петербурге опека на это может и не посмотреть вовсе и дать вам постановление.

Но эта справка является формальностью, и даже если у Застройщика по факту готовность объекта меньше, чем 70 %, то справку без труда он вам может напечатать для органов опеки с нужным процентом готовности.

Никто из специалистов органов опеки не будет выезжать на дом и проверять его готовность, поэтому смело просите у Застройщика такую справку.

При покупке частного дома

Когда приобретается ребенку жилой дом и доля в нем, то органы опеки обратят внимание на год постройки и его состояние. В практике есть случаи, когда опека дает постановление на продажу квартиры с покупкой более дешевого жилого дома.

Например, дом расположен в 70 километрах от города и его состояние не самое лучшее. Постановление вам могут дать, если, например, ребенок болеет астмой. К документам при сдаче в органы опеки предоставьте справку от врача о наличии заболевания.

Комиссия в органах опеке может решить, что астматику будет лучше в населенном пункте с более чистым воздухом.

При покупке комнаты в коммуналке

Опека считает, что комната в коммуналке хуже, чем доля в отдельной квартире. Ведь в коммуналке общий коридор, кухня и туалет.

Можно получить разрешение, если у ребенка будет наибольшее количество квадратных метров. Например, ребенку выделили долю в 1/10 в квартире в 50 кв.м. По метражу получается у него около 5 кв.м.

Если ему купят отдельную комнату, например, в 18 квадратов, то органы опеки, возможно, дадут разрешение.

При строительстве частного жилого дома

Многие родители хотят продать квартиру, чтобы построить частный жилой дом на личном земельном участке. После строительства выделить долю ребенку. Опека точно не даст разрешение в таком случае.

По закону разрешение или отказ должны выдать максимум через 15 дней — п. 3 ст. 51 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В Ставропольском крае обычно оформляют через 14 дней. Но бывают задержки и до  1 месяца.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Небольшая хитрость

Например, родители решили продать квартиру, а новую купить в ипотеку. Они пошли в свою опеку, но там им сообщили, что комиссия не даст разрешение. Они посчитали, что раз доля ребенка будет в залоге у банка, это будет являются ухудшением его имущественных прав.

Что делать? В каждом городе есть как и «строгие» районные опеки, так и более «лояльные». Поэтому родителям нужно прописать ребенка в том районе, где районный отдел опеки спокойно относится к покупке квартиры в ипотеку и легко даст разрешение в данной ситуации. С ребенком должен прописаться один из родителей — п. 2 ст. 20 ГК РФ. Прописка должны быть постоянной, а не временной.

А где узнать какие отделы опеки «лояльные» в моем городе? Это нужно спрашивать у местных риэлторов.

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это сложный процесс. И о правах всех участников процесса нужно знать обязательно. По статье 21 Гражданского кодекса пункту 1 несовершеннолетними признаются те люди, которым не исполнилось 18 лет.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Когда ребёнок принимают участие?

Если ваш ребенок при какой-либо ситуации становится собственником, то участвует при покупке или продаже. За людей до 14 лет обычно решение принимает лицо, которое отвечает за него.

Для тех детей, которым исполнилось 14 лет, но ещё нет 18, имеется возможность росписи в договоре самостоятельно.

Но, это происходит только тогда, когда уже есть паспорт, а также все заверено в юридическом аспекте.

Когда можно воспользоваться способом продажи?

Одним из основных условий является получение разрешения от органов опеки. Во всех других ситуациях процедура невозможна. Помимо этого, такой орган потребует выделить для ребёнка отдельную долю в новом приобретаемом жилье.

При этом, имеется два способа:

  1. Продавец должен юридически обязаться предоставить новую часть в общей жилплощади.
  2. Если же продавец не хочет или не может приобретать новую недвижимость, то он обязан дать своему ребенку жилплощадь. 

Таким образом, нельзя производить процедуру, если ребёнок в дальнейшем останется без своей части в новой квартире. 

Как правильно провести процедуру?

Если вы захотите продать старое жильё, всё же нужно подумать о приобретении нового.

Очень часто попечительский совет может отклонить ваши требования, потому что условия или само имущество не соответствует нормам.

Во многих ситуациях нужно встретить ситуацию, что опекуны для несовершеннолетнего ребенка приобретают отдельную однокомнатную квартиру. Но такого сделать нельзя, потому что ребёнок не должен жить отдельно.

Помимо этого, если сложилась ситуация, когда у ребенка имелась доля имущества в размере 20%, то и в новой квартире пропорция должна соблюдаться в любом случае. Вы можете предоставить большую площадь, но не наоборот. 

Какая документация нужна?

По Федеральному закону под номером 172 во время продажи и последующей покупки обязательно необходимо удостоверять все действия через нотариуса, если задействован ребенок.

И только поэтому поэтапно список всей документации,  которую нужно сразу собрать, увеличивается сразу на несколько пунктов. Чтобы произвести всё оформление через нотариуса, сначала нужно прийти к нему обоим родителям, либо запастись доверенностью.

Помимо этого, так можно поступить в большинстве случаев, когда вы поручите всю сделку опытному специалисту.

Но такой процесс нельзя провести при следующих случаях:

  1. Одиниз родителей не относится из-за расторжения брака. 
  2. Родитель не соглашается на продажу. 
  3. Пропавший родитель. 

Но если, же такое произошло, то нужно обращаться в судебный орган для получения независимого решения. При этом, для нотариуса предъявляется следующий пакет документов:

  1. Согласие, которое было заверено у специалиста. Это можно проводить, когда у второго опекуна нет возможности присутствовать лично. 
  2. Решение судебного органа о том, что второго родителя лишили родительских прав. 
  3. Если родитель умер, то необходимо предоставить доказательствов виде свидетельствао смерти.  

Помимо этого, во многих местных органах список документов может корректироваться. Но, в большинстве случаев установлен следующий перечень:

  1. Паспорта или другие удостоверяющие документы обоих родителей. В иных случаях,опекунов или представителей. 
  2. Свидетельство о рождении. Если ребёнок от 14 лет, то можно предоставить паспорт. 
  3. Заявление, написанное по установленной форме. 
  4. Договор о приобретении нового имущества.

    Там обязано быть описано выделение отдельной доли для ребенка. 

  5. Техническая документация на имущество. 
  6. Лицензия на то, что имущество можно продавать. 
  7. Двевыписки со всех счетов, чтобы проверить на наличие задолженностей.  
  8. Выписка из домовых книг.

     

  9. Квитанция о том, чтовы оплатили госпошлину. 

ВНИМАНИЕ !!! Опытные специалисты изучат все документы, а также сопоставят условия для проживания в старой квартире и в новой. Если никаких проблем нет, то вы получите разрешение.

Суть проведения данной процедуры состоит в том, что государство должно убедиться в законности проводимой сделки. 

Что делать с опекунским советом?

Когда том случае, когда вы решили пустить в продажу свою квартиру и приобрести другую, то нужно обратиться в специальную службу опеки. Если вы этого не сделаете, то процедура будет считаться незаконно проведённой.

 Помимо этого, она будет аннулирована через суд. Для того, чтобы не было никаких проблем, лучше всего перед проведением процедуры обратиться в опекунский совет и посоветоваться по этому поводу.

Там вам расскажут, об основных законах и правилах процесса.  

Что делать, если разрешение не выдалось?

Если вам отказали в попечительском совете, то можно обжаловать через суд. Лучше всего обратиться за помощью к адвокату. Очень часто тяжбы могут затягиваться на долгий период. Кроме того, что следует представить документы, также имеется ряд причин, по которым суд может принять решение в вашу сторону.

К таким относятся:

  1. Условия в климатическом аспекте лучше.
  2. Инфраструктура в районе лучше развита.
  3. Улучшение экологии.
  4. Другие критерии, которые могут повлиять на итоговое решение.

Всё это может повлиять на результат, но косвенно. Когда аргументы подействуют, можно будет подавать документы на получение разрешения, а также согласовывать сделку.  

Как происходит процедура?

После того, когда вы подали заявление и пакет документов в органы опеки и попечительства, может пройти ровно две недели на рассмотрение. После этого, когда выдается разрешение, вы можете приступать к процедуре. В выданной бумаге указываются прежние и будущие данные мест проживания.

Чтобы начать проводить процедуру, вас должны снять с учёта по месту жительства. Для начала выписываются родители или опекуны, а сразу после этого дети. Когда у вас нет такого разрешения, то сделка является недействительной. Помимо этого, оно не пройдёт полную стадию всей процедуры.

 После этого, вам нужно начинать процедуру проведения сделки.

Сюда относятся следующие этапы:

  1. Составляется договор для проведения покупки,а после этогопроцедура должна быть заверена у нотариуса или юриста. Помимо этого, подготавливается и ещё несколько бумаг. Нужно очень тщательно изучать их, чтобы избежать каких-либо проблем в дальнейшем.  
  2. Для регистрационной палаты готовится 2 варианта заявления.

    Это необходимо, чтобы продать старое имущество, и, чтобы купить новое. В итоговом варианте вы получаете 2 выписки.

  3. Документация подается в регулирующий отдел по месту будущего проживания, чтобы поставить на учет родителей и ребёнка.

  4. Копию договора необходимо показать в попечительский совет, чтобы они убедились в получении рационального замещения.

Какие проблемы могут сопровождать?

Сейчас в 2021 году можно встретить ситуации, когда очень сложно оформить процедуру. К ним следует отнести:

  1. В квартире, которая является собственностью семьи, дети выступают в роли собственника.
  2. В квартире, которая является собственностью семьи, дети обладали равными правами, но не оформлены в документации.
  3. Несовершеннолетние имеют собственностьпо договорам и другой документации.

     

  4. Несовершеннолетний ребёнок является наследником.
  5. Ребёнок не собственник, но он прописан в квартире.

Все эти варианты абсолютно различные как по формулированию, так и по решению проблемы, кроме в сети существует форум, где активно обсуждают указанные варианты.

Нужно отмечать, что имеется вариант продажи помещения, и есть тот вариант, когда ребёнок только имеет некоторое право пользоваться ей. Если продажа происходит с детьми собственниками, то здесь необходимо получать разрешение от соответствующего органа. Когда ребёнок просто обладает пропиской в квартире или другом имуществе, то никаких бумаг не понадобится.

Здесь нужно помнить, что просто выписать нельзя. По статье 20 ГК, местом проживания ребенка до 14 лет считается дом родителей.

ВАЖНО !!! В новое купленное имущество сначала прописывается один родитель, а потом уже и ребёнок. Жилье должно отвечать всем нормам для ведения нормальной жизнедеятельности. А если такого не будет, то в прописке вам будет отказано.  

В каких случаях можно не приобретать квартиру?

Иногда бывают такие ситуации, когда родители продают квартиру с долей ребенка, но не приобретают новое жильё.

Это может быть в следующих ситуациях:

  1. Семья переезжает в иную страну.
  2. Семья переезжает в иной город или населенный пункт.
  3. Покупка производится, только в неготовом доме.

Помимо этого, существует и ещё ряд некоторых ситуаций, когда возможно приобретение новой квартиры, где условия немного хуже.

Среди них можно отметить:

  1. Ребёнку необходимо вложение средств в его здоровье.
  2. Состояние ребенка ухудшается в прежних местах пребывания.
  3. Ребёнку необходимо дополнительное получение образования, которое не может быть получено по месту старой прописки, и покупка в ипотеку.

Как избежать проблем?

Очень часто бывает, когда люди встречаются с некоторыми трудностями во время приобретения имущества, где владельцем является ребёнок. И это бывает очень часто.

Чтобы такового избежать, следует запастись некоторыми теоретическими знаниями:

  1. Перед покупкой нужно уточнить у продавцов, имеют ли они ребенка.
  2. Если ребёнок все жеесть, то нужно прибегнуть к помощи совета, дабы уточнить, нет ли у семьи проблем с постановкой на учет.

    Когда проблем нет, то тогда для реализации жилья можно запастись лишь согласием в письменной форме от обоих родителей, котороезаверено нотариальным органом, а также одобрением органов опеки. Когда у семьи имеются некоторые сложности, то лучше всего изначально разобраться в этом вопросе в юридическом аспекте.

    Если же этого не сделать, то сделка может быть расторгнута через время.  

  3. Нужно выяснить, включены ли дети в число собственников квартиры.
  4. Ненужно доверять людям на слово. Особенно это касается дальних родственников малыша. Лучше всего обращаться в органы опеки для уточнения всей информации.

      

  5. Декларация, предоставленная семьёй, следует обратить на неё внимание. Она должна быть подлинной,а такжена ней должны, проставлены быть все подписи, а также печати.  
  6. Нужно узнать, если у ребенка опекун. При этом, также следует получить информацию о лишении родительских прав.

    Это необходимо для того, что многие родителимогут просто не рассказать о наличии опекуна. Тогда разрешение на квартиру будет просто недействительное, а вы в дальнейшем получите не очень приятные воспоминания о покупке. 

Чем регулируется вопрос?

На сегодняшний день сделки при продаже и покупке жилья для несовершеннолетних детей регулируются некоторыми нормативными актами.

Сюда можно отнести:

  1. Конституция страны, в которой прописываются все основные моменты. 
  2. Статьи гражданского, семейного и жилищного кодекса.

Вся приведенная документация рассматривает ребенка как человека, проживающего в доме, и он наделен некоторыми правами и свободами.

Это позволяет ему самостоятельно принимать решение, но только после определенного времени. Поэтому, до наступления определённой отметки в возрасте, всеми делами занимаются уполномоченные лица.

Когда совершается сделка по продаже старой квартиры и покупке новой, то они должны обеспечить все имущественные права, дабы сохранить их на прежнем уровне. 

Заключение

Как видно, этот деликатный вопрос очень сложный, и, чтобы грамотно разобраться в нём, стоит быть ориентированным теоретически и юридически. Лучше всего обращаться за помощью к специалисту, а также в органы опеки для получения дополнительной информации. Если же этого не сделать, то вы можете просто попасть впросак.

Сделки с недвижимостью с участием детей

17.12.2019

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

  • На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.
  • — С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?
  • В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

  1. Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
  2. Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.
  3. — Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

  • Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
  • Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
  • Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
  • — Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?
  • Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.
  • — Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?
  • Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
  • — отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
  • — сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
  • — передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
  • — передача имущества несовершеннолетнего в залог;
  • — отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
  • — раздел имущества несовершеннолетнего;
  • — сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
  • — А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?
  • Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой.

Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить.

Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд.

Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

  1. — Какие еще советы можете дать?
  2. Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
  3. — совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
  4. — совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
  5. — нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан 

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка в 2021 году

Сделки с недвижимостью, в которой часть доли является собственностью несовершеннолетнего гражданина, находятся под контролем опекунского ведомства.

Без участия органов ООиП заключение договора купли-продажи будет считаться незаконным. Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Порядок продажи спорной квартиры

По закону дети — граждане с ограниченной дееспособностью. Их интересы выражаются через родителей и опекунский совет.

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником предусматривает получение разрешения не только попечительского совета, но и лицензии в нотариате.

При его получении должны находиться оба родителя. При отказе или невозможности присутствия, вопрос решается через суд.

ВНИМАНИЕ! Если второй родитель не может прибыть в опекунское ведомство по уважительной причине, он может предоставить письменное разрешение, заверенное в нотариальной конторе.

Если у ребенка в реализуемой недвижимости есть часть собственности, он становится полноправным участником сделки.

За малолетними лицами в возрасте до 14 лет в договоре расписываются их родители или представители. Переступив данный возрастной порог, они вправе лично подписывать документ, но при наличии заверенного у нотариуса согласия родителей.

Перед посещением ООиП нужно собрать документы, доказывающие предоставление доли ребенку в приобретенной квартире. Если разрешение не получено, сделка не будет считаться законной. Она аннулируется в судебном порядке, а ее участники могут понести наказание за нарушение закона.

Требования при продаже жилья с долей малолетнего:

  • Часть имущества в новой квартире не должна быть меньше, чем в прежней.
  • Дом готов к заселению.
  • Обеспечение соответствующих условий.

При соблюдении перечисленных условий органы опеки не будут препятствовать сделке.В законодательстве рассмотрены отдельные случаи, касаемые договоров аренды с несовершеннолетними или малолетними собственниками. Согласно СК РФ, полученный от сдачи недвижимости доход используется на обеспечение ребенка.

До 14 лет прибылью распоряжаются родители. Затем подросток самостоятельно решает, куда направить доходы.

Документы

В каждом городе требования к списку документов могут быть разными. В первую очередь нужно уточнить в муниципальных учреждениях, какие бумаги необходимо предоставить и узнать о предъявляемых к ним требованиям:

  1. Заявление.
  2. Гражданские паспорта законных представителей детей.
  3. Свидетельство о рождении ребенка.
  4. Подтверждающие документы, что после покупки другого жилья на ребенка будет оформлена доля имущества.
  5. Свидетельство о заключении/расторжении брака.
  6. Документация на продаваемую квартиру.
  7. Нотариальная лицензия.
  8. Правоустанавливающие бумаги на собственность.
  9. Разрешающий документ на продажу от нотариуса законным представителям ребенка.
  10. Выписка из лицевого счета с продаваемой и приобретаемой недвижимости.
  11. Квитанция об уплате государственного взноса.
  12. Договор на новую жилплощадь.

В некоторых случаях попечительский совет может попросить дополнительные справки:

  • Характеристику ребенка из школы или дошкольного учреждения.
  • При переезде в другое государство справку из управления по делам гражданства и иммиграции.
  • Справку с места трудоустройства родителей или опекунов.

Перед выдачей разрешения попечительский совет осматривает квартиру. Они должны убедиться, что интересы ребенка и права при продаже не ущемлены.

ООиП получают письменное уведомление. В присутствии инспектора органа управления социальной защиты населения заполняется заявление, в котором родители или опекуны обязуются соблюдать права несовершеннолетнего гражданина.

Причины для отказа

Опекунский совет может отказать в совершении сделки, если:

  1. Объект недвижимости приобретается по ипотечному договору с одновременной продажей имущества, находящегося в собственности.
  2. Происходит одновременно продажа и дарение жилья.
  3. Отсутствует право владения (новая недвижимость находится на стадии строительства).
  4. Площадь приобретаемой квартиры намного меньше реализуемого жилья.
  5. Жилплощадь не соответствует нормативным актам. Отсутствуют удобства и инженерные коммуникации.
  6. Слабо развитая инфраструктура.

Такой порядок соблюдается до тех пор, пока ребенок не достигнет 18 лет.

ВНИМАНИЕ! В некоторых случаях дееспособность лица наступает в 16 лет. Например, когда подросток устраивается на работу и получает соцпакет, открывает ИП или вступает в законные брачные отношения.

Также возможно открытие счета на имя ребенка и зачисление на него денежных средств. Пользоваться ими можно только после наступления совершеннолетия гражданина. Плюсом при сделке купли-продажи будет доказательство улучшения условий проживания и качества жизни малолетнего лица:

  • Благоприятная экология.
  • Улучшение инфраструктуры.
  • Хороший климат.
  • Увеличение дохода родителей.

После получения согласия родители могут назначать дату оформления сделки.  Разрешение органов опеки на продажу доли ребенка требуется не во всех случаях. Можно обойтись без постановления комиссии в случае:

  1. Переезда на ПМЖ за границу вместе с детьми.
  2. Переезд в другой город или область при условии оформлении доли на ребенка в новой квартире или финансовых перечислений на его личный счет.
  3. Приобретения объекта недвижимости в новостройке. Только жилое здание должно находиться на завершающем этапе строительства, а у несовершеннолетнего лица имеется регистрация по фактическому месту проживания.

Комиссия может допустить покупку жилья с ухудшением условий, когда:

  • Часть полученных денег пойдет на лечение ребенка.
  • Продажа необходима для создания малолетнему лицу более комфортных экологических условий.
  • Несовершеннолетнее лицо отправляется учиться в специализированное учебное заведение, и на новом месте проживания отсутствует аналог прежнему жилью.

Разрешение органов опеки на продажу доли несовершеннолетнего

Постановление ООиП можно получить уже через 14 дней после подачи заявления.

В документе будет указан адрес реализуемой квартиры и согласие на покупку жилья по другому адресу.

После чего ребенка вместе с родителями снимают с регистрации. Даже если у малолетнего лица нет свой доли, без разрешения опекунского совета его выписывать нельзя.

Совершенное действие без согласия комиссии может быть оспорено в суде, который вправе вынести решение о восстановлении прописки.Если все условия соблюдены, сделка оформляется следующим образом:

  1. В нотариальной конторе заключается двустороннее соглашение о купле-продаже. Составляется акт о приеме-передаче недвижимости.
  2. На всех участников сделки регистрируются права собственности.
  3. Прежнее жилье должно продаваться одновременно с покупкой нового.
  4. После оформления прав собственности проводится регистрация ребенка.
  5. Завершающим этапом будет уведомление органов опеки об оформлении на ребенка доли, равноценной предыдущей.

При достижении восемнадцатилетнего возраста ребенок приобретает полную дееспособность и может самостоятельно принимать участие в сделки без дополнительного разрешения органов попечительства.

Материнский капитал и права детей

Иногда права детей при продаже квартиры могут быть нарушены, если присутствует материнский капитал.

ВАЖНО! При наличии государственного пособия при покупке недвижимости должны быть выделены доли всем детям.

Если этого не произошло, опекунский совет и прокуратура могут признать сделку недействительной, подав иск в суд.

Распоряжение собственностью детей без предписания попечительского совета не допускается. Никто не наделен правами оставлять собственника без принадлежащего ему имущества. Продажа имущества с несовершеннолетними владельцами должна осуществляться только по закону. Иначе сделка зарегистрирована не будет.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Konstantin Yuganov/Fotolia

Отвечает директор компании «Мой Семейный Юрист» Алина Дмитриева:

Вы с младшим сыном сможете продать квартиру в случае, если получите согласие от органов опеки и попечительства. Собственницей доли является несовершеннолетняя внучка, однако ее законные представители — родители. В соответствии с Федеральным законом от 24.04.

2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», органы опеки и попечительства дают законным представителям письменное разрешение о возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетнего.

При этом необходимо будет доказать органам опеки и попечительства, что после продажи квартиры, где у несовершеннолетней внучки есть доля, ее права не будут нарушены, и жилищные условия не будут ухудшены. Данного разрешения вполне достаточно для продажи квартиры.

Ребенок – собственник квартиры: плюсы и минусы

С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?

Отвечает юрисконсульт офиса «Киевское» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Наталья Пархоменко:

Вы, являясь долевыми собственниками жилого помещения, можете продать его и по долям, соблюдая требования ст. 250 ГК РФ о праве преимущественной покупки. Однако общеизвестно, что продавать квартиру целиком намного выгоднее, чем в виде долей, поскольку ликвидность отдельной доли гораздо ниже, и продать ее по реальной рыночной стоимости практически невозможно.

В связи с тем, что собственником ¼ доли в праве собственности является несовершеннолетний, то на сделку, во-первых, потребуется разрешение органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Во-вторых, такая сделка должна совершаться с согласия родителей ребенка.

Как правило, органы опеки и попечительства, разрешая сделки по отчуждению объектов жилой недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним детям, требуют приобретения на имя несовершеннолетнего аналогичного жилья.

Если возможности наделить ребенка другим жилым помещением не имеется, то можно обратиться в органы опеки и попечительством с заявлением о разрешении продать квартиру с зачислением денежных средств, вырученных от продажи доли ребенка, на индивидуальный банковский счет ребенка.

При этом органы опеки и попечительства принимают определенное решение, учитывая жизненные обстоятельства каждой конкретной семьи.

Отвечает юрист ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

В такой ситуации возможна продажа не всей квартиры целиком, а долей, принадлежащих Вам и младшему сыну. Однако такая сделка имеет ряд нюансов. Во-первых, по закону внучка имеет преимущественное право на приобретение доли в общей долевой собственности (ст. 250 ГК РФ).

Поэтому прежде, чем продать свои доли третьим лицам, необходимо предложить выкупить их законным представителям ребенка. И только в случае их отказа (либо отсутствия согласия в установленный законом тридцатидневный срок), сделка может быть совершена с третьими лицами.

Кроме того, нужно получить согласие органа опеки на отказ от реализации преимущественного права покупки доли малолетним.

Во-вторых, продажа долей в недвижимом имуществе также требует соблюдения нотариальной формы сделки. Еще один выход из ситуации это обмен с доплатой.

Но и в этом случае без согласия органов опеки и попечительства не обойтись.

Несоблюдение вышеназванных требований станет основанием для отказа в регистрации перехода права собственности в органах Росреестра, а также признания сделки недействительной.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Могу ли я подать в суд на город по результатам переселения?

Отвечает адвокат Екатерина Шаго:

Вы можете продать свои доли, не ориентируясь на внучку. Вы и Ваш младший сын можете распоряжаться своей собственностью вне зависимости от того, что Ваша внучка стала сособственником в квартире. Конечно, доли, скорее всего, будут стоить дешевле, чем целая квартира со всеми долями, но продать Вы их вправе.

Алгоритм действий такой: сначала вы с сыном должны найти покупателя на ваши доли и определить реальную рыночную цену этих долей. В соответствии со ст.

250 ГК РФ, при продаже долей Вы и Ваш сын, каждый в отдельности, должны будете официально уведомить родителей девочки (поскольку внучка несовершеннолетняя) о возможной продаже и предоставить им право преимущественной покупки ваших долей. Уведомить необходимо заказным письмом с уведомлением о вручении.

На ответ будет дано 30 дней с момента получения такого письма. По истечение 30 дней можно пойти к нотариусу с документами об отправке уведомлений и зафиксировать данный факт нотариально.

Кроме того, на разрешение такой сделки необходимо будет получить разрешение органов опеки и попечительства (в соответствии с 37 статьей ГК РФ). Отказ органов опеки от выдачи разрешения можно будет оспорить в суде. Кстати, органы опеки не могут умалить ваше с младшим сыном право на распоряжение своими долями.

В случае, если ответа от законных представителей нет или они отказались от права преимущественной покупки долей, то вы может продать свои доли стороннему покупателю.

При этом стоимость долей, обозначенная в Уведомлениях о праве преимущественной покупки, не должна быть изменена.

Вы имеете право продать только за ту цену, за которую предложили выкупить внучке (ее законным представителям), и это обстоятельство должно быть очень и очень строго соблюдено.

Отвечает адвокат по семейным спорам Ольга Белова:

Необходимо четко уяснить, что продать недвижимость, часть которой принадлежит несовершеннолетнему, без участия органа опеки и выделения доли не получится ни при каких обстоятельствах.

Если после продажи приобретение нового жилья не предполагается, ребенку можно предоставить долю в другом жилом помещении, в данном случае в квартире матери (или бабушки, дедушки), передав ей эквивалентную денежную сумму от продажи квартиры.

Если это невозможно, то придется оформить на ребенка равную долю во вновь приобретенном жилье или отдельное жилье с общей площадью не меньше, чем его доля.

В данном случае необходимо до продажи представить документы в органы опеки с целью получения консультации о том, на какой вид жилья они выдадут разрешение.

В практике бывали случаи, когда родители приобретали ребенку недорогую комнату, но орган опеки не давал разрешения на продажу.

Важно понимать, что ребенок не может жить один: предоставляемая ему площадь должна быть достаточной для проживания двоих (ребенка и как минимум его матери).

Кроме того, могут быть другие основания получить отказ органа опеки: если жилье приобретается в рассрочку с одновременной продажей других жилых помещений; если сделка является продажей и дарением одновременно; если новая квартира расположена в строящемся объекте (когда право владения еще отсутствует); если приобретаемое жилье существенно меньше по квадратуре; если в приобретаемом жилье отсутствует удобство или коммуникации; если окрестная инфраструктура слабо развита или вообще отсутствует. Одновременно с этим иногда разрешается открыть на имя ребенка счет, на который вносятся средства от продажи его доли, которыми ребенок будет вправе распоряжаться по достижении совершеннолетия. В данном случае такой вариант также возможен, если органы опеки придут к выводу, что это единственный способ обеспечить соблюдение прав Вашей внучки с учетом малозначительности ее доли в продаваемой квартире, невозможности выделения доли в новом жилье, а также с учетом того, что до продажи девочка проживала с матерью в другом месте. В любом случае, Вам в первую очередь необходимо обратиться за консультацией в орган опеки.

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

В этой ситуации необязательно приобретать внучке отдельное жилье, но в процессе продажи Вашей квартиры внучка должна получить чуть больше, чем продала то есть улучшить свои жилищные условия. Ей можно выделить долю, содержащую больше жилой площади хотя бы на 1 кв. метр в квартирах матери, бабушки, дедушки и других родственников. Даже часть дома ИЖС, если таковой есть.

В этом случае Вы можете вместе продать квартиру целиком, одновременно приобретя внучке долю в другой квартире или доме. Учтите, что на это действие необходимо заранее получить разрешение органов опеки и попечительства. Также покупку другой доли на ребенка необходимо осуществлять либо во время, либо после продажи спорной квартиры (но до окончания регистрационных действий).

Отвечает к.ю.н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Если коротко, то Вашу ситуацию можно охарактеризовать как наличие в семье проблемного актива.

Итак, если все члены семьи, включая несовершеннолетнюю внучку в лице ее представителя, готовы данную квартиру продать и разделить деньги пропорционально проданным долям, то Вы можете провести эту сделку без каких-либо осложнений за исключением предоставления в органы опеки и попечительства документов, подтверждающих обеспечение несовершеннолетней жильем. Это может быть, например, проживание ее с мамой или иными родственниками по материнской линии.

Если такой возможности нет, то Вам имеет смысл при подготовке сделки купли-продажи Вашей квартиры предусмотреть приобретение жилплощади для Вашей внучки, соответствующей социальным нормам, к примеру, по договору предварительной купли-продажи или банковской ипотеки. В этом случае данная недвижимость должна быть эквивалента стоимости доли внучки это может быть и комната, и квартира небольшого размера или находящаяся в недорогом районе.

Если же законные представители несовершеннолетней внучки против сделки, то Вы можете продать свою долю (3/4 квартиры) любому лицу, предложив до этого выкупить данную долю представителям несовершеннолетней внучки, тем самым соблюдая ее преимущественное право как долевого собственника. Следует отметить, однако, что стоимость реализации доли в данном конкретном случае будет ниже рыночной, так как актив все-таки проблемный, и доля «идеальная», то есть не выделенная «в натуре».

Вы также можете в судебном порядке, если это позволяют параметры квартиры, осуществить выделение Вашей доли в натуре, то есть с определением комнат.

Тогда Вы получаете де-факто коммунальную квартиру и можете распоряжаться Вашими комнатами без каких-либо потерь в стоимости. Право преимущественного выкупа, однако, сохраняется.

Ну, и если никакой из изложенных вариантов Вас не устроил, тогда Вам придется ожидать совершеннолетия внучки и решать вопросы лично с ней.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Можно ли купить долю в квартире за маткапитал?
  • Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?
  • Как использовать маткапитал, если мы строим дом сами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *