Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

  • Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.
  • Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.
  • Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

По соглашению сторон

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

  1. Встреча сторон-участниц договора для рассмотрения сложившейся ситуации относительно расторжения договора по соглашению между ними.
  2. Подписание итогового дополнительного соглашения (составленного после проведения консультаций между продавцом и покупателем);
  3. Фиксация расторжения договора в органах Росреестра путем внесения изменений в хранящийся у них в архиве экземпляр договора купли-продажи, а также переоформления на прежнего владельца свидетельства о праве собственности на земельный участок.

В том случае, если и возникают какие-то спорные вопросы в отношении этого договора, то они разрешаются сторонами между собой в процессе взаимных консультаций.

В одностороннем порядке

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

  1. Встреча сторон для разрешения спорной ситуации по исполнению нарушителем своих обязательств;
  2. Составление пострадавшей стороной претензии в адрес стороны-нарушителя с целью истребования полного исполнения всех оговоренных условиями договора обязательств;
  3. Отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору с письменной фиксацией такого отказа и его причин;
  4. После того как был оформлен отказ пострадавшей стороной от исполнения своих обязательств по договору, она составляет заявление в двух экземплярах (один направляется нарушителю обязательств, а другой — в органы Росреестра) о расторжении договора. В таком заявлении обязательно должны быть указаны все основания, которые послужили причиной расторжения договора;
  5. Перерегистрация права собственности на продавца (она будет осуществлена только после того, как пострадавшая сторона составит заявление о расторжении договора) и все стороны получат то, что им причитается (продавец — свой участок, а покупатель — деньги).

Эта процедура выглядит гораздо сложнее, однако, если ее правильно оформить с юридической точки зрения. Все документы, подготовленные на данном этапе, будут служить в качестве доказательств, если процесс расторжения затянется или перенесется в суд.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателяОднако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Читайте также:  Отзыв на исковое заявление в суд: образец от ответчика 2021 года

Как расторгнуть договор

Когда вы заключаете договор, будьте хотя бы морально готовы к тому, что, возможно, его придется расторгнуть.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

В этой статье мы опишем возможные варианты расторжения договора и расскажем, что и как нужно сделать, чтобы избежать негативных последствий. Основная цель — создать план действий по расторжению почти любого договора. Мало ли, вдруг пригодится.

Статья 450 ГК РФ предлагает три основных способа разорвать отношения с контрагентом:

  1. по соглашению сторон — если никто не возражает;
  2. через суд — если другая сторона категорически против;
  3. по инициативе одной из сторон без обращения в суд — если право такой стороны на односторонний отказ от исполнения договора предусмотрено законом или самим договором.

Лучше всего поможет избежать негативных последствий расторжение договора по соглашению сторон. Но есть несколько формальностей.

Дата расторжения. Если вам важна конкретная дата, с которой вы хотите перестать исполнять обязательства по договору, установите ее в соглашении о расторжении. Если дата не важна, знайте, что ваши обязательства прекращаются с момента подписания этого соглашения.

Если контрагент против расторжения, придется идти в суд. Оснований для расторжения договора в суде несколько. Есть общие, применимые и к договору аренды, и к договору дарения; есть специальные.

Сначала расскажу про общие основания для расторжения договора.

Например, Ваня продал Маше синтезатор. Маша синтезатор взяла, а заплатить обещала через несколько дней. Шли месяцы, Маша уже успела записать альбом и съездила в гастрольный тур, а деньги Ване так и не отдала. Но Ваня-то на них рассчитывал. Маша в такой ситуации существенно нарушила договор.

Например, вы заказали елку к Новому году, а в интернет-магазине задержали доставку и предлагают привезти ее только в середине января. Обстоятельства существенно изменились, ведь праздник уже прошел. Поэтому вы вправе расторгнуть договор.

Написать о расторжении договора нужно будет как минимум дважды. Первый раз — сразу после того, как вы решили порвать со своим контрагентом. Закон этого не требует, но лучше все равно отправить письмо-уведомление на официальную электронную почту. Это может обеспечить вам расторжение по соглашению сторон, без суда.

Текст может быть примерно таким:

Уважаемый Василий Иванович, добрый день!

Я ожидал получить от вас датскую ель высотой 2 метра 30 декабря 2018 года. Сегодня 15 января 2019-го, а ели все еще нет. В связи с тем, что Новый год прошел и ель мне больше не нужна, я предлагаю вам расторгнуть договор купли-продажи.

  • Прошу вернуть предоплату в размере 5000 рублей на мой счет.
  • Реквизиты счета Банк получатель: АО «Тинькофф Банк» Корр. счет: 301018101452501234567
  • БИК: 044525974
  • Счет получателя платежа: 408178107000012345678
  • Надеюсь на скорейшее согласование и ожидаю ответа до 30 января 2019 года.
  • С уважением, Петр Петров

Получатель: Петров Петр Васильевич

Никто не может гарантировать, что ваш контрагент захочет разорвать договорные отношения. Тогда вам придется пойти в суд и отправить контрагенту копию искового заявления и приложений к нему.

Договор можно расторгнуть на любом этапе его исполнения. После исполнения можно расторгнуть, например, если договор рамочный, а вы не планируете продолжать отношения с контрагентом.

Всегда стоит быть внимательным и четко следовать требованиям закона. Например, договор аренды допускает досрочное расторжение, но нужно возвратить имущество по передаточному акту с проверкой его состояния.

Если вы просто покинете арендованную квартиру, ваша обязанность по уплате арендной платы не прекратится автоматически. Это подтвердил Арбитражный суд Поволжского округа в постановлении по делу № А55-28556/2014.

Процедура расторжения зависит от ваших отношений с контрагентом. Она может разрешиться за пару дней, а может затянуться на годы судебных процессов.

Казалось бы, когда вы расторгаете договор, то хотите прекратить все свои обязательства перед контрагентом. Но некоторые из них все-таки продолжают действовать. Давайте разберемся.

Это влияет на размер неустойки: она начисляется только до даты расторжения договора и прекращения основных обязательств по нему.

Продолжают действовать условия о рассмотрении споров по договору: в каком суде будет рассматриваться дело, сколько дней есть у сторон на урегулирование разногласий и т. д.

Причем если на деле стороны продолжают исполнять договор после его расторжения, но одна из них нарушает условия, то неустойка начисляется до дня фактического прекращения работ.

Например, подрядчик делает ремонт в квартире. Срок окончания ремонта по договору — 1 августа. К этой дате подрядчик не закончил работу, и хозяева решили расторгнуть договор.

Но фактически подрядчик продолжал делать ремонт, а хозяева продолжали пускать его в квартиру. Ремонт он закончил 1 октября, то есть на 2 месяца позже. Неустойка за просрочку будет начисляться до дня фактического прекращения работ — то есть до 1 октября.

Остаются в силе условия, которые устанавливают, что стороны должны сделать после расторжения договора, — например, заказчик должен вернуть исполнителю часть сделанной им вещи.

Отказ от договора в одностороннем порядке отличается от обычного расторжения.

При одностороннем расторжении договор считается расторгнутым с того момента, как вы направили уведомление об этом, а другая сторона его получила. Важно отправлять уведомление в письменном виде заказным письмом с уведомлением о вручении.

Односторонний отказ разрешен, если вы заключили следующие договоры:

  1. договор поставки — ст. 523 ГК РФ;
  2. договор энергоснабжения, если вы физлицо и используете энергию в быту, например, чтобы разогревать суп, — п. 1 ст. 546 ГК РФ;
  3. договор аренды, если он заключен на неопределенный срок, — п. 2 ст. 610 ГК РФ;
  4. договор подряда — ст. 717 и ст. 719 ГК РФ;
  5. договор возмездного оказания услуг — ст. 782 ГК РФ, ст. 32 закона «О защите прав потребителей»;
  6. договор транспортной экспедиции — ст. 806 ГК РФ;
  7. договор банковского счета, если вы банк, а по счету клиента в течение двух лет не проводятся операции, — ст. 859 ГК РФ;
  8. агентский договор — ст. 1010 ГК РФ.

Однако и односторонний отказ от договора может оказаться не бесплатным для вас, потому что у другой стороны может быть право на возмещение фактических расходов. А если вы предприниматель, п. 3 ст. 310 ГК РФ разрешает в договоре установить для вас плату за односторонний отказ.

Но здесь важно помнить: если право на односторонний отказ императивное (то есть нет оговорки «если иное не установлено договором»), то плату за такой отказ устанавливать нельзя. Это разъяснил Пленум Верховного суда в п. 15 постановления № 54 от 22.11.2016.

Теперь детали.

Важно распорядиться своими накоплениями. Есть два варианта.

Можно оставить эти накопления в пенсионной системе, тогда НПФ переведет их в другой фонд, реквизиты которого вы должны указать. Плюс: вы не платите НДФЛ. Минус: вы не можете воспользоваться своими накоплениями.

Не рекомендую расторгать договор с НПФ в середине года. Статья 36.6-1 закона «О негосударственных пенсионных фондах» предупреждает: в случае расторжения договора и перехода в другой НПФ переведены будут только средства по состоянию на 31 декабря прошлого года.

Контролировать процесс перевода накоплений вам не нужно. Новый и старый НПФ обязаны разобраться между собой самостоятельно. Вам остается только подать заявление о расторжении старого договора и заключить новый.

Если же подарок дарите вы, возможностей расторгнуть договор значительно больше, плюс вас не могут заставить возместить убытки.

Представим, что Эльвира Ивановна заключила договор дарения в письменной форме со своим 16-летним внуком Василием. Бабушка обещала подарить внуку свою Ладу Приору, как только тому исполнится 18 лет.

  1. покушение на жизнь или здоровье дарителя или членов его семьи;
  2. дар имеет большую неимущественную ценность для дарителя, а обращение с вещью может привести к ее утрате;
  3. если бабушка вдруг переживет внука, она может забрать машину обратно. Но это условие нужно изначально включить в договор.

Эльвира Ивановна — женщина предприимчивая. Она сдает квартиру в Чертанове и снимает квартиру на Патриарших. Ее интересует, когда и как она может расторгнуть каждый из этих договоров.

  1. Квартира в Чертанове
    Эльвира Ивановна — арендодатель,
  2. семья Сидоровых — арендаторы.
  3. Статья 619 ГК РФ позволяет Эльвире Ивановне досрочно расторгнуть договор, если семья Сидоровых:
  1. организовала в квартире, например, производство мыла или выпечку тортов, которое мешает другим жильцам дома, и вообще Сидоровы существенно нарушают условия договора;
  2. ухудшила состояние квартиры настолько, что в последний визит за деньгами Эльвира Ивановна увидела дыру в стене средних размеров и отвалившийся подоконник;
  3. больше двух раз задерживала арендную плату;
  4. не делает капитальный ремонт уже три года, хотя по договору должна была сделать уже через год.
  • Квартира на Патриарших
    Эльвира Ивановна — арендатор,
  • Маркус — арендодатель.

Эльвиру Ивановну окружают нерадивые люди. Вот и хозяин квартиры на Патриарших, Маркус, сдает квартиру не по закону. Эльвира Ивановна вооружилась статьей 620 ГК РФ и решила расторгнуть с ним договор, потому что он:

  1. Постоянно водит в квартиру посторонних людей, иногда — с животными, тем самым мешая Эльвире Ивановне пользоваться квартирой.
  2. У квартиры куча скрытых недостатков, которые Эльвира Ивановна физически не могла заметить при первичном осмотре: плохая проводка, постоянно подтекающая канализация, осиное гнездо на балконе и логово крыс под ванной.
  3. Маркус не делает капитальный ремонт, хотя обязан по п. 1 ст. 616 ГК РФ.

И если бы Эльвира Ивановна была юристом, она бы предусмотрела в обоих договорах аренды дополнительные условия их расторжения. Абзац 6 статьи 620 ГК РФ разрешает ей и ее контрагенту это сделать.

Читайте также:  Жалоба на продуктовый магазин: основания, как составить заявление

Все зависит от того, потребитель вы или нет.

Если вы потребитель, то можете отказаться от исполнения договора оказания услуг в любое время. Такое право дает вам статья 32 закона «О защите прав потребителей». Она же предупреждает, что вам придется возместить исполнителю фактически понесенные им расходы.

Если вы не потребитель, а предприниматель, жизнь немного усложняется.

Если вы заказчик услуг, то правило о возмещении фактически понесенных расходов остается прежним, теперь по ст. 782 ГК РФ.

Если вы исполнитель услуг, то по этой же статье можете отказаться от исполнения договора только при условии полного возмещения убытков заказчика.

Однако свобода договора и п. 3 ст. 310 ГК РФ дают вам возможность подстраховаться на случай неисполнения договора заказчиком и включить в договор условие о плате за односторонний отказ от его исполнения.

Раньше с этим условием было много проблем, но теперь суды стали чаще его признавать. Пленум Верховного суда в п. 15 постановления № 54 от 22.11.2016 подтвердил правомерность такой платы, хоть и с оговоркой.

Право на отказ от договора должно либо содержаться только в самом договоре, либо в диспозитивной норме (это норма, которую стороны могут изменять в процессе взаимодействия). И да, статья 782 ГК РФ — диспозитивная, так утверждает абз. 3 п.

 4 постановления Высшего арбитражного суда РФ «О свободе договора».

  1. Первый шаг в расторжении договора любого вида — попробовать договориться с контрагентом.
  2. Все переговоры лучше вести в письменной форме: либо через заказные письма с уведомлением о вручении, либо по электронной почте. Это поможет вам в суде.
  3. Практически всегда вам придется возмещать другой стороне убытки, которые вы фактически ей причинили своим досрочным отказом от договора.

Расторжение договора купли-продажи

Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение договора купли-продажи земельного участка происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

Способы расторжения договора купли-продажи земли

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

  1. По соглашению сторон.
  2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
  3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

Причины покупателя

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Положение продавца

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения в зависимости от ситуации

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

По соглашению сторон

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
  2. Составление дополнительного соглашения к основному договору.
  3. Подписание соглашения о расторжении.
  4. Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

В одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
  2. Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
  3. Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
  4. Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
  5. Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.

Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

В суде

Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

  • наименование суда, куда направляется заявление;
  • личные и контактные данные истца;
  • сведения об ответчике-нарушителе;
  • суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
  • цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
  • перечень прилагаемых документов.

В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

С обременением

Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

Алгоритм будет таким:

  1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.
Читайте также:  Наследование недвижимости по закону: процедура, налоги

Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

Предварительный договор

Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

До регистрации в Росреестре

Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

После регистрации

Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

Последствия расторжения

Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи с задатком. Бланк и образец 2021 года

Если стороны заключили предварительный договор купли-продажи с задатком, то при решении его расторгнуть они могут подписать соответствующее соглашение. Законодательно такой документ ничем не регламентируется, поэтому его составляют в свободной форме.

ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк соглашения о расторжении ПД купли-продажи с задатком .docСкачать образец соглашения о расторжении ПД купли-продажи с задатком .doc

Общая информация

Соглашение в данном случае заключают только по желанию обеих сторон, поскольку это необязательный документ. Договоры купли-продажи редко заключаются заранее, до момента перечисления или передачи денег продавцу. Такое возможно, если это предварительный договор с задатком. Покупатель, к примеру, не успел выплатить всю сумму продавцу, и стороны решили отменить сделку.

Если покупатель передал продавцу задаток, то отказавшийся от сделки продавец должен будет выплатить второй стороне задаток в двойном размере. При инициативе, исходящей от покупателя, продавец оставляет задаток себе. Данная норма прописана в статье 381 ГК РФ.

Стороны, кроме этого, могут договориться о возврате задатка покупателю в одинарном размере. Закон этого не запрещает. В этом случае тоже не обязательно составление соглашения. Но по решению сторон это можно сделать.

В соглашении необходимо прописать, что предварительный договор будет расторгнут по желанию обеих сторон, что продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу. Также указывают порядок возврата задатка или его невозврата.

Соглашение может быть приложением к договору. Назвать его можно дополнительным соглашением к договору или соглашением о расторжении договора купли-продажи. Составляется в двух экземплярах: для каждой из сторон.

Как составить такое соглашение

Учитывая, что наше соглашение — необязательный документ, стороны могут составить его в свободной форме. Обычно используют структуру договора. Распечатывают документ на белой бумаге формата А4. Для написания текста используют официально-деловой стиль речи, исключают разговорные слова и выражения, пользуются уже готовыми штампами для такого рода документов.

Что должно быть указано в соглашении:

  1. Наименование документа.
  2. Место и дата его подписания.
  3. Сведения о сторонах. Для ЮЛ это наименование, ФИО и должность лица, которое выступает от имени компании, на основании какого документа действует. Для ИП — ФИО, ОГРНИП, место регистрации. Для физического лица указывают ФИО, паспортные данные, адрес регистрации.
  4. Реквизиты расторгаемого предварительного договора.
  5. Волеизъявления сторон: расторгнуть предварительный договор.
  6. Если стороны договорились о том, что штрафные санкции применяться не будут (задаток вернется к покупателю в одинарном размере), то это также прописывают.
  7. Обязательства по договору будут прекращены с момента подписания соглашения.
  8. Продавец и покупатель не имеют претензий друг к другу.
  9. Количество экземпляров данного соглашения.

Документ заканчивается реквизитами и подписями продавца и покупателя.

Образец соглашения

  • Дополнительное соглашение
    к договору купли-продажи
  • от «24» октября 2020 года № 55
  • г. Петрозаводск
  • «2» ноября 2020 года
  • Общество с ограниченной ответственностью «Аякс», далее именуемое «Продавец», в лице генерального директора Павлова Николая Николаевича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и общество с ограниченной ответственностью «Ультрамарин», далее именуемое «Покупатель», в лице генерального директора Львова Семена Семеновича, действующего на основании Устава, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», а индивидуально — «Сторона», составили настоящее дополнительное соглашение (далее — Соглашение) к договору купли-продажи № 55 от «24» октября о нижеследующем:
  1. По согласию обеих Сторон принято решение о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка № 55 от «24» октября 2020 года.
  2. Покупатель согласен на возврат задатка в одинарном размере в сумме 300 000 (триста тысяч) рублей и не предъявляет Продавцу требований по возврату задатка в двойном размере.
  3. Продавец обязан вернуть полученный задаток в размере 300 000 (триста тысяч) рублей в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Соглашения.
  4. Обязательства Сторон по исполнению условий указанного Договора прекращаются с момента подписания Соглашения.
  5. Стороны по исполнению условий Договора претензий друг к другу не имеют.
  6. Данное Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.

Реквизиты Сторон

Продавец
Покупатель
ООО «Аякс», 185001, г. Петрозаводск, ул. Речная, д. 98, тел. 8 (8142) 83-83-83, ИНН 1834532345, КПП 5671112223, ОГРН 9876123454321 ООО «Ультрамарин», 185023, г. Петрозаводск, ул. Лесная, д. 112, оф. 16А, тел. 8 (3412) 52-52-52 , ИНН 5610009998, КПП 65432198765, ОГРН 98763429443524

Подписи Сторон

Продавец: Павлов / Н.Н. Павлов
Покупатель: Львов / С.С. Львов

Скачать документбесплатно

Скопировать урл

Распечатать

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *