Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Хотите проконсультироваться у юриста бесплатно? Пишите в чат справа внизу или звоните на горячую линию 7 800 350 61 98 — звонок по РФ бесплатен.

Возраст совершеннолетия в Российской Федерации – 18 лет.

Но что же делать, если необходима продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком, или в том случае, если он собственник? Главное – знать закон, чтобы не платить штраф за неправильно оформленные документы и соблюдать установленную законом процедуру купли-продажи.

Эти два условия помогут продать квартиру в 2021 году без проблем и максимально быстро. Подробнее о процедуре и об особенностях – далее по тексту.

Нюансы продажи квартиры

Продажа квартиры с ребенком происходит в зависимости от наличия у прав и подразделяется на такие виды:

  • реализация недвижимости с неполнолетним ребенком (собственник), в том числе владельцем части жилого помещения;
  • продажа квартиры, где прописаны дети и обладают только правом проживания на территории дома.

Имущественные права сильно влияют на возможности продажи жилплощади, поэтому процесс оформления договора в каждом случае сильно различается. Перед тем, как продавать недвижимое имущество, нужно предельно внимательно ознакомиться с нюансами проведения таких сделок.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Защита прав детей осуществляется посредством привлечения гос.учреждения опеки и попечительства, которые определяют правила продажи квартиры с прописанными детьми в зависимости от обстоятельств, среди которых:

  • способы покупки прав на квартиру – оформление дарственной или приватизации, договора мены или покупки, наследства и других способов приобретения прав;
  • наличие притязаний третьих лиц, в том числе аресты, залог и другие;
  • возраст лица;
  • нюансы продажи жилья – способ оплаты и т.д.

Возраст несовершеннолетнего имеет важное значение в гражданско-правовом поле, так как он определяется не только ГК РФ, но и семейным кодексом.

Так, на возможности собственника при продаже квартиры, в большей мере влияет возраст и наличие у него трудоспособности:

  1. С 18 или с 16 лет наступает полная трудоспособность. Возможность получения полных прав с 16 лет появляется после проведения процедуры эмансипации или оформления брачного союза.
  2. С 14 и до 18 лет наступает неполная дееспособность, которая позволяет гражданам заключать небольшие сделки и участвовать в распределении своего имущества.
  3. С 6 до 14 лет имеется только частичная трудоспособность, которая не позволяет им участвовать в обсуждении судьбы своего имущества, но позволяет заключать небольшие бытовые договоры, к примеру, покупки в магазинах.
  4. Полная нетрудоспособность до 6 лет, когда родители или опекуны принимают решения за него.

В ситуации, когда лицо является полностью трудоспособным процесс покупки жилья с юным собственником, а равно и с продажей жилья, если ребенок прописан, проводится по стандартному режиму без привлечения уполномоченных лиц.

Если же несовершеннолетний признан полностью или частично нетрудоспособный, то главным условием для сделок с квартирой с прописанными детьми или является привлечение лиц, которые занимаются защитой их прав.

Как узнать ребенок собственник или просто прописан

Самая сложная процедура оформления, если квартира находится в собственности ребенка. Для получения разрешения от опеки нужно предоставить максимально полные сведения о покупаемом недвижимом объекте, и документацию, подтверждающую законность заключаемого соглашения.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Особенности оформления

При регистрации ДКП недвижимости, где владельцем выступает ребёнок, берется во внимание вся информация о покупаемом жилье:

  • общую и жилую площадь;
  • размещение;
  • инфраструктура и наличие школ/садов поблизости;
  • условия жизни и коммуникации.

Процедуры с подростками или детьми-собственниками, которые младше или старше 14 лет, подразумевают такие нюансы:

  1. До момента наступления 14 лет, все процессы и сделки проводятся родителями или другими представителями.
  2. С 14 лет, подросток принимает участие в проведении серьезных сделок с разрешения родителей, при этом на всех договорах обязательно наличие его подписи.

Процесс поэтапно:

  1. Сбор базового пакета документации.
  2. Поиск нового жилья.
  3. Запрос в органы опеки на проведение процедуры;
  4. Получение разрешения и оформление соглашения между сторонами.

Попечительский совет и его роль

Попечительский совет несет фидуциарную ответственность за управление фондами в интересах всех заинтересованных сторон. Он может по своему выбору инвестировать благотворительные активы в ряд инвестиций с использованием услуг различных институциональных менеджеров по управлению благотворительными активами.

Он также может принять решение работать с одним институциональным менеджером в отдельной структуре счетов или взять на себя все обязанности по управлению активами. Независимо от структуры портфеля пожертвований совет попечителей несет фидуциарную ответственность за принятие всех инвестиционных решений фонда.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Разрешение из органов опеки

Органы должны убедиться, что всё проходит по закону и права ребёнка не ущемляются. Для этого они создают оценочную комиссию, которая и проводит экспертизу.

Разрешения органов опеки на ДКП содержит:

  • разрешение органов опеки реализовать квартиру на тех условиях, которые указаны в договоре;
  • перечень требований к родителям и установленный срок их выполнения;
  • если ребенку не дают новое жилье, то описывают условия создания спец.счета на неполнолетнего который будут перечислены деньги от сделки;
  • обязанности родителей про оповещение органов опеки о выделении собственности детям и закрытии сделки ДКП.

В попечительский совет обычно входят ключевые лица, связанные с управлением организацией. Другие лица могут быть назначены или избраны на основе их опыта и знаний в областях, относящихся к управлению организацией. Правление часто будет состоять из внутренних и внешних доверенных лиц.

Попечительский совет аналогичен совету директоров и может действовать как таковой в некоторых организациях. Попечительский совет чаще встречается в частных организациях. Организации с попечительскими советами включают банки взаимных сбережений, университеты, университетские фонды, художественные музеи и ассоциации.

Фраза попечительского совета часто может использоваться взаимозаменяемо с советом директоров, советом управляющих или советом регентов.

Некоторые организации, такие как государственные корпорации и паевые инвестиционные фонды, могут иметь требования, определенные отраслевыми правилами, которые относятся к надзору и обязательствам совета попечителей.

В некоторых случаях попечительский совет может представлять собой особую группу, которой поручено управление определенной частью комплексной организации.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Документы для сделки в 2021 году

Документальную составляющую можно разделить на два вида:

  1. Справки, которые нужно предоставить в государственные органы для получения разрешения.
  2. Документы для оформления ДКП.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продать жилье, если владельцем квартиры выступает ребенок можно точно так же, как и при обычном раскладе (с привлечением органов опеки). Такая организация может в любой момент отменить оформление договора и оставить продавца и покупателей ни с чем.

Условия нового жилья для несовершеннолетнего

  • Дети всегда прописаны по месту проживания – эта обязанность лежит на плечах родителей, поэтому и появляются вопросы о продаже жилища с прописанными жильцами.
  • С точки зрения закона на момент оформления соглашения, продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком не разрешается, новая квартира должна соответствовать условиям.
  • Нормы определяет опекунский комитет, санитарно-эпидемиологические органы, высшие судебные инстанции и эксперты-оценщики.

Особенности сделки

  1. Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, можно без разрешения, но появляется другая проблема – процесс снятия регистрации.
  2. В 2021 году снять регистрацию детей в квартире, где они были прописан, без проведения регистрации в другом доме нельзя.

  3. При повторной регистрации берутся во внимание особенности прописки ребёнка, так они должны быть оформлены только с родителями, с 14 лет – с родственниками, но не обязательно с опекунами или одним из них.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Закон четко дает ответ на вопрос можно ли реализовывать квартиру с зарегистрированными людьми, поэтому проведение такой сделки вполне законно, для покупателей эта новость может стать нежданным сюрпризом с еще более печальными последствиями. При этом продавать недвижимость в случае продажи квартиры с малолетними не получится.

Заключение

Как выяснилось, сложного ничего и нет. Основные условия для успешной продажи:

  • проверить наличие всех документов;
  • пройти процедуру регистрации;
  • прописать ребёнка на другом месте проживания;
  • узнать как является собственником и долевым владельцем квартиры;
  • получить разрешение опекунского совета.

Можно ли продать квартиру с прописанным ребёнком зависит от него самого (если ему уже есть 14 лет).

Он имеет право голоса в суде и может завершить сделку, если условия проживания в новой квартире будут ниже тех, что есть на данный момент.

Закон объясняет этот момент просто: в приоритете обучение и приобретение практических навыков детей, поэтому любое отклонение от нормы, которое помешает эти процессам, должно быть исправлено.

Если вам нужна консультация, вам помогут наши юристы по жилищным вопросам.

Обновление статьи: 25.12.2020

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Последнее обновление: 01.07.2020

Вопрос:

Можно ли продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок, не являющийся ее собственником? Какие у него права в сделке купли-продажи? Нужно ли здесь разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенкомОтвет:

На рынке недвижимости нередко бывает ситуация, когда продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний ребенок. Причем, этот ребенок – не собственник квартиры. Возникает вопрос – как правильно продать квартиру в таком случае, не нарушив закон, и не ущемив права ребенка? И какие именно у него здесь права?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Ребенок в такой сделке купли-продажи квартиры является не собственником, а пользователем жилья, и обладает всеми правами пользования на эту квартиру (подробнее о правах пользования см. в Глоссарии по ссылке).

Поэтому в Договоре купли-продажи ребенок не участвует как сторона этого договора. Но отдельным пунктом в договоре должно быть указано обязательство Продавца снять с регистрационного учета всех членов своей семьи (в т.ч. и ребенка), согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ.

При продаже квартиры с прописанным в ней ребенком (не собственником), основной риск для Покупателя заключается в том, что принудительно выписать его потом довольно сложно.

Это делается только по решению суда, и только в том случае, когда у ребенка есть возможность проживать у своих родственников по месту их регистрации.

Суд в нашей стране, по умолчанию, занимает сторону несовершеннолетнего ребенка в спорных вопросах, а потому выписать ребенка из проданной квартиры «в никуда» (на улицу) вряд ли получится.

Но суд вполне может принять решение о принудительной выписке всех членов семьи бывшего собственника (включая несовершеннолетних детей) после продажи квартиры, если это прямо предусмотрено договором, и если другая жилплощадь для проживания детей реально существует. Суд, при этом, будет учитывать и параметры нового жилья для ребенка (площадь, удобства), которые должны быть не хуже предыдущих.

В каких случаях регистрация сделки с квартирой может не состояться? Причины приостановки и отказа в регистрации прав – смотри по ссылке.

А почему бы не выписать ребенка из квартиры перед ее продажей? Это, конечно, было бы оптимальным решением для Покупателя, но бывает, что это физически невозможно для Продавцов. Например, когда у хозяев квартиры это единственное жилье, и выписаться заранее ни ребенку, ни его родителям просто некуда.

  • Это довольно распространенная ситуация в практике рынка недвижимости, и решается она путем построения так называемых альтернативных сделок купли-продажи квартир, когда семья с детьми меняет квартиру, продавая свою и одновременно покупая взамен другую.
  • Поэтому, на момент сделки купли-продажи квартиры, все, включая ребенка, остаются прописанными в продаваемой квартире, а выписываются из нее и регистрируются по новому адресу позже – спустя некоторое время после завершения сделки.
  • Как строить альтернативную сделку с квартирой – смотри в отдельной заметке по ссылке.

Как узнать, является ли ребенок собственником квартиры или он только прописан в ней?

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенкомВсе собственники, включая детей, указаны в Выписке из ЕГРН на квартиру. Эту выписку из единого государственного реестра недвижимости любой желающий может получить за небольшую плату (как это делать – см. по ссылке в Глоссарии).

Все прописанные в квартире жильцы, включая детей, указаны в Выписке из домовой книги или в Едином жилищном документе (подробнее о них – см. по указанным ссылкам в Глоссарии).

Если оказывается, что в продаваемой квартире ребенок не прописан и не указан в числе ее собственников (например, он просто в ней физически проживает), то такой ребенок никакого отношения к сделке купли-продажи квартиры иметь не будет.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Нужно ли разрешение Органов опеки и попечительства для продажи квартиры с прописанными детьми?

В общем случае, согласно закону, при продаже квартиры, разрешение Органов опеки и попечительства необходимо только когда несовершеннолетний ребенок имеет в ней долю собственности.

Тогда ребенок является фактическим участником сделки (происходит распоряжение его собственностью), и Органы опеки следят за тем, чтобы его права и имущественные интересы не были ущемлены.

Если же ребенок НЕ в числе собственников – то он НЕ является участником сделки, и его имущественные интересы в результате сделки не могут быть нарушены. Поэтому разрешение Органов опеки в этом случае не требуется. Это относится и к случаю, когда ребенок только «прописан» в квартире.

Правда, в последнем случае есть одно исключение. Если ребенок прописан в квартире, и не имеет в ней права собственности, НО при этом находится под опекой или попечительством (например, в случае потери родителей), то при продаже такой квартиры разрешение Органов опеки все-таки нужно (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

Какие ошибки допускают участники сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке – смотри в этом разделе.

Продажа приватизированной квартиры с прописанными детьми

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенкомЕще один нюанс здесь, который необходимо проверить Покупателю, касается случая, когда продаваемая квартира была приватизирована – т.е. основанием права собственности служит Договор передачи («договор приватизации»). И продается такая квартира с прописанными в ней детьми.

Суть в том, что при передаче жилья из муниципальной собственности в частную (приватизация), собственниками квартиры становятся все прописанные в ней жильцы. Но взрослые люди имеют право по своему желанию отказаться от участия в приватизации (этот отказ фиксируется письменно), в то время как несовершеннолетние дети становятся собственниками автоматически.

Таким образом, в случае с приватизацией квартиры Покупателю следует проверить (по архивной Выписке из Домовой книги), были ли несовершеннолетние дети прописаны в квартире на момент ее приватизации. Если да – то они должны были быть включены в число ее собственников (и их имена, соответственно, должны быть в Выписке из ЕГРН).

Если же по какой-то причине этого не произошло, значит закон был нарушен, и от такой квартиры лучше отказаться. Подросшие дети вполне могут потом восстановить свое нарушенное право по суду.

Если окажется, что на момент приватизации дети были зарегистрированы по другому адресу (например, у своей бабушки), то приватизация прошла корректно – дети в этой квартире могли быть зарегистрированы позже, и собственности в этой квартире они уже не имеют. Такую квартиру можно покупать без разрешения Органов опеки и попечительства, но с соблюдением условий выписки детей, указанных выше.

Какие налоги и налоговые вычеты возникают у Продавца и у Покупателя при купле-продаже квартиры? О налогах простым языком – в этом разделе Глоссария.

Итак, сделки купли-продажи квартир, в которых прописаны дети (не собственники), довольно часто происходят на рынке, и никаких сложностей для Продавцов не представляют. Покупателям же в таких случаях надо проявить дополнительную заботу о том, куда и каким образом будет выписан несовершеннолетний ребенок после продажи квартиры.

А если ребенок – собственник квартиры, то есть имеет в ней долю собственности, так же, как и его родители, например? Как в этом случае быть? Об этом можно узнать из отдельной статьи Глоссария о продаже квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка.

Остались вопросы? Терзают смутные сомнения? Юрист вам в помощь!Заказать консультацию профильного юриста по недвижимости или полное сопровождение сделки можно ЗДЕСЬ.

  1. «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  2. Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Можно ли продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок?

Ситуации, когда семье с детьми нужно продать квартиру, довольно распространены. Они могут быть связаны с переездом, необходимостью покупки квартиры большей площади и иными семейными обстоятельствами.

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребёнок? Ответ на этот вопрос требует детального рассмотрения ряда ситуаций, так как каждая из них связана со своими нюансами. В целом, законодательство разрешает продажу квартиры с прописанными детьми, но требует учитывать интересы ребёнка. Как именно – расскажем в этой статье.

Возможна ли продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком?

Процесс продажи такой недвижимости регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Для соблюдения законности сделки государство требует защищать интересы ребёнка. Поэтому часто необходимо согласие органов опеки и попечительства на заключение сделок купли-продажи квартиры с детьми. Но ряд нюансов зависит от имущественных прав ребёнка. Он может быть:

  • Полноправным и единственным собственником данного жилья.
  • Владеть долей в нём.
  • Иметь право на проживание, но не быть владельцем (совладельцем).
  • Быть наследником данной квартиры.

Всё это существенно влияет на порядок осуществления сделки купли-продажи такой квартиры.Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Кроме этого, на данный процесс повлияют:

  • Основания приобретения квартиры – договор продажи, дарственная, свидетельство о наследстве и т.д.
  • Способ продажи (за наличные деньги или по безналичному расчёту).
  • Есть ли у жилья обременения.
  • Возраст ребёнка.

С возрастом ребёнка связана его дееспособность. Согласно 26-28 статьям ГК РФ выделяют три вида дееспособности:

  • С 6 до 14 лет – частичная.
  • С 14 до 18 – ограниченная.
  • С 18 – полная.

Есть ряд случаев, когда полная дееспособность может наступить раньше. Обычно для этого нужно решение суда об эмансипации ребёнка. Такое решение может быть принято, если, ещё не достигнув 18 лет, он уже работает или ведёт предпринимательскую деятельность и полностью себя обеспечивает.

Второй вариант наступления полной дееспособности до достижения совершеннолетия связан вступлением в брак.

Оба случая позволяют получить все права взрослого человека не ранее, чем с 16 лет.

Полная дееспособность позволяет продавать и покупать квартиры на тех же основаниях, которые имеют другие взрослые люди. Частичная дееспособность предполагает обязательное получение разрешения органов опеки. Для того, чтобы они согласились на сделку нужно:

  • Предоставить ребёнку другую жилплощадь взамен продаваемой.
  • Она должна быть не меньше предыдущей.
  • Соответствовать всем санитарным нормам и условиям проживания, необходимым для ребёнка.
  • Быть оснащённой технически.
  • Располагаться рядом с детским садиком или школой.

Таким образом, органы опеки защищают имущественные права ребёнка. Кроме их согласия, для заключения сделки купли-продажи нужно также согласие родителей или иных законных опекунов ребёнка.

Риск покупки квартиры с прописанными детьми

Любые сделки с недвижимость сопряжены с некоторыми рисками. В случае покупки квартиры с прописанными несовершеннолетними детьми эти риски возрастают. Нередко это связано с тем, что не получив согласие органов опеки, люди продают квартиры. В этом случае покупателя могут ожидать судебные споры о расторжении сделки в будущем.

Для того, чтобы избежать этих рисков нужно:

  • Проверить подлинность разрешения опеки.
  • Возраст детей, которым принадлежат доли в квартире и количество таких совладельцев.
  • Выписку о том, что в квартире нет прописанных на момент её продажи.

Если каких-либо документов из этого перечня нет, то квартиру лучше не покупать, либо нужно требовать от владельца предоставить эти документы.

Часто, продавая квартиру с прописанным несовершеннолетним ребёнком, владелец идёт на хитрость.

Он говорит, что разрешение органов опеки ещё оформляется и предлагает заключить сделку до его получения, а уже потом якобы он предоставит необходимый документ.

Судом такая сделка будет считаться незаконной и будет расторгнута. Поэтому перед заключением любого договора купли-продажи недвижимости нужно проверять квартиру на наличие обременений.

Когда разрешение органов опеки не выдадут?

Думая, как можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, несовершеннолетний совладелец, нужно учитывать и ситуации отказа в заключении такой сделки. Есть чёткий перечень причин, по которым органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на заключение такой сделки. Это:

  • Ребёнку, который владел долей в продаваемой квартире, не выделили долю в новой.
  • Новая квартира хуже предыдущей по важным параметрам, определяющим условия проживания ребёнка.
  • Один из родителей против заключения сделки.
  • Ребёнок не прописан в новой квартире.
  • Он наследник продаваемой квартиры, но в наследство ещё не вступил.
  • Новое жильё ещё строится и построено менее 50%.
  • Новое жильё в аварийном состоянии.
  • В нём нет ряда необходимых коммуникаций (электросети, канализации, водопровода и т.д.).

Кроме этих типичных причин отказа могут быть и другие. Задача органов опеки рассмотреть конкретную ситуацию и учесть все факторы, нарушающие интересы ребёнка. Например, если у него есть заболевания дыхательных путей, органы опеки могут отказать в сделке, в ходе которой будет куплена новая квартира в районе с большим количеством предприятий или автомобильных трасс.

Особенности продажи квартиры с прописанными детьми

Заключение сделок с имуществом, совладельцами которого являются несовершеннолетние и недвижимостью, в которой они только прописаны, может существенно различаться.

Ребёнок прописан, но не владеет долей в квартире

Проще всего можно продать квартиру, если там прописан ребёнок, который не является собственником жилья. В этом случае нет необходимости получать согласие органов опеки.

Но есть другая проблема – выписка ребёнка из квартиры.

Поскольку ни один покупатель не станет приобретать жильё, с прописанным в нём несовершеннолетним, то выписка всех жильцов перед продажей является обязательным требованием.

Однако закон запрещает выписывать детей без прописки их в другом жилье. Поэтому родитель, не имеющий второй квартиры или дома, должен найти вариант прописки:

  • Ребёнка у родственников или друзей.
  • Прописаться там сам, если ребёнок младше 14 лет. В этом случае местом прописки ребёнка считается место прописки родителя.

Важно соблюсти требование, согласно которому новое место регистрации по условиям проживания не должно уступать предыдущему.

Ребёнок является собственником (совладельцем) квартиры

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребёнок, которому в ней принадлежит доля? Для заключения такой сделки в обязательном порядке нужно получить согласие органов опеки. Все сделки купли-продажи, заключённые без такого согласия, будут признаны недействительными.Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

При этом неважно на основании какого договора ребёнок получил право собственности:

  • Купли-продажи.
  • Мены.
  • Дарственной.
  • Получения наследства.

Но важно учитывать, что между ребёнком и его родителем (опекуном) возможно заключение только договора дарения, а также передача собственности по наследству. Продать недвижимость друг другу они не могут.

Оформление договора

Процесс продажи квартиры с прописанным несовершеннолетним ребёнком включает четыре этапа:

  • Получение разрешения органов опеки. Главный этап, без которого сделка будет незаконной.
  • Составление и подписание договора купли-продажи.
  • Передача квартиры и денег.
  • Регистрация прав собственности в Росреестре новым владельцем.

Важно, чтобы при заключении договора все владельцы долей в квартире его подписали. В случае, если среди них есть лица, не достигшие 14-летнего возраста, за них документ подписывают законные представители (родители или опекуны).

Документы для заключения сделки

Чтобы продать квартиру, если там прописан несовершеннолетний ребёнок, нужно собрать ряд документов. Главные из них связаны с получением разрешения органов опеки и попечительства.

К ним относятся:

  • Заявление о разрешении на продажу. Его должны подписать оба родителя (опекуна) и указать в документе причины продажи, а также обязательство предоставить ребёнку иное жильё. Если ребёнок владеет долей в продаваемой квартире, то и в новой он должен получить долю такого же размера.
  • Согласие несовершеннолетнего собственника, если он уже достиг 14-летнего возраста.
  • Выписка из домовой книги.
  • Оригинал свидетельства о рождении.
  • Правоустанавливающий документ (договор купли, дарственная и т.д.).
  • Справка из налоговой об отсутствии долгов.
  • Выписка из Росреестра.
  • Кадастровый паспорт на квартиру.
  • Справка из БТИ о стоимости квартиры.

Помимо этого обязательного перечня органы опеки могут потребовать представить дополнительные документы.

Для выписки ребёнка, который не является собственником жилья, необходим следующий набор документов:

  • Паспорт родителя (достаточно одного из родителей).
  • Свидетельство о рождении ребёнка или его паспорт (если он старше 14 лет).
  • Техпаспорт новой квартиры, в которой ребёнок будет прописан.
  • Заявление и лист убытия, которые заполняются в паспортном столе.

Если же ребёнок владеет квартирой или её частью, то для выписки дополнительно нужно предоставить письменное согласие органов опеки.

Можно ли продать квартиру, не подтверждая наличие нового жилья?

Законодательное регулирование сделок с недвижимостью, в которой прописаны несовершеннолетние, в основном осуществляется органами опеки и попечительства.

Несмотря на строгое требование предоставления ребёнку нового жилья, есть ряд ситуаций, когда органы опеки могут и не устанавливать такое требование:

  • Семья переезжает в другую страну.
  • Переезд в другой город РФ. Но в этом случае будет предъявлено другое требование – перевести деньги от продажи квартиры на специальный счёт, открытый на имя ребёнка.
  • Куплена квартира в строящемся доме. В этом случае он должен быть построен больше, чем на половину и до переезда в эту квартиру ребёнок должен быть где-либо прописан.

Кроме этих случаев, есть особые ситуации, когда органы опеки могут разрешить купить новую квартиру с худшими условиями, чем в предыдущей. Это возможно, если:

  • Ребёнок нуждается в дорогостоящем лечении. Тогда разрешается потратить деньги, оставшиеся после покупки новой квартиры, на такое лечение. При этом нужно сохранять все документы, подтверждающие оплату лечения.
  • Ребёнку по состоянию здоровья нужно переехать в экологически чистый район города или даже в деревню.
  • Ребёнок нуждается в регулярном посещении специального учреждения для детей-инвалидов, которого нет в городе его проживания. В этом случае также допускается покупка квартиры с худшими условиями, но в крупном городе.

Однако, нужно понимать, что ухудшение условия в новой квартире не должно нарушать санитарные нормы. Допускается:

  • Уменьшение площади жилья.
  • Отсутствие некоторой инфраструктуры в районе.
  • Менее удобное расположение дома.
  • Большее расстояние от дома до остановок транспорта.

Но нужно понимать, что каждую ситуацию органы опеки будут учитывать отдельно. При этом они могут учесть и дополнительные обстоятельства.

При оформлении разрешения опеки в данном случае необходимо предоставить документы, доказывающие необходимость или факт переезда. Это могут быть медицинские справки, билеты, вид на жительство или гражданство другой страны, договор долевого строительства.

Как узнать прописан человек или является владельцем жилья?

Данные об этом находятся в ЕГРН. Получить выписку можно в Росреестре. Но право на её получение имеет только сам владелец или прописанный, а также ряд государственных органов. Поэтому покупателю квартиры следует потребовать такую справку у продавца.

Есть варианты получения данных онлайн, через сайт Госуслуги. Но в этом случае они также доступны только собственнику и прописанному. Все неофициальные базы данных часто являются мошенническими сайтами, которые взамен за эту информацию пытаются получить паспортные данные человека, который её ищет.

Что нужно учесть при покупке жилья с обременением?

Покупка квартиры с прописанными несовершеннолетними, как уже указывалось выше, дело рискованное. Важно, чтобы сделка соответствовала требованиям законодательства. Поэтому нужно проверить наличие согласия органов опеки, его подлинность.

Также нужно учесть все нюансы, связанные с тем, что ребёнок прописан или является собственником доли жилья. В последствии могут возникнуть проблемы с его выпиской или покупкой его доли.

В ряде случае лучше вообще отказаться от покупки такой квартиры.

Как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком пошаговая инструкция? — НЕДВИЖИМОСТЬ

Продажа недвижимости с прописанными детьми требует получения соответствующих разрешений. Выдают их органы опеки и попечительства. Без документа невозможно произвести обмен или продажу жилья.

Такая ситуация характерна и для тех объектов, у которых одним из собственников стал ребенок. Чтобы исключить юридические риски, необходимо строго соблюдать законные нормы.

Помогает разобраться в правовых нюансах и продать квартиру с несовершеннолетним ребенком пошаговая инструкция, разработанная специалистами отрасли.

Продажа жилья с прописанным малолетним ребенком

Несовершеннолетние граждане должны быть зарегистрированы по какому-либо адресу. Такая обязанность вменена родителям, нарушение же законных норм влечет серьезные правовые последствия – штрафные санкции.

По закону, продажа недвижимости, в котором прописан малолетний ребенок, запрещена. На момент совершения сделки квартира должны быть «чистой».

Законодатель требует от родителей перед любой сделкой с недвижимостью обязательно выписать ребенка. Однако снять регистрацию можно только после предоставления доказательств, что несовершеннолетний будет проживать в другой квартире.

Важно соблюдать и другое правило – до 14 лет дети должны быть прописаны там же, где живут родители.

И только с указанного возраста можно их регистрировать в одном жилье с близкими родственниками – дядями, тетями, бабушками, дедушками и пр.

Чтобы пройти процедуру перерегистрации ребенка на новом месте, необходимо предоставить пакет документов на квартиру, соответствующее заявление в госслужбу, дождаться оформления и получить справку о том, что недвижимость «чиста» – в ней больше никто не проживает.

Продажа жилья несовершеннолетнего ребенка

Если недвижимость или ее часть принадлежит детям, процедура продажи такого объекта сопровождается получением разрешения из органов опеки и попечительства. Чтобы получить такой документ, необходимо предоставить исчерпывающие доказательство того, что права малолетнего владельца не ущемлены. Предстоит собрать справки, подтверждающие законность продажи.

При оформлении справки необходимо предоставить данные о новом жилье, где ребенок или дети получили причитающуюся им долю. Сотрудниками государственных органов учитываются такие данные:

  • общая площадь недвижимости и ее состояние;
  • расположение и инфраструктура (в расчет принимают отдаленность от дома детских садов, школ, поликлиник и пр.);
  • другие обстоятельства, которые повлияют на качество жизни ребенка.

Взамен проданной недвижимости ребенок должен получить жилье, которое будет равноценным или лучше продаваемого. В противном случае органы опеки и попечительства не выдадут разрешение на продажу объекта.

Если вы хотите прочитать о том, как выгодно продать квартиру и купить новую, переходите по ссылке Как выгодно продать квартиру и купить новую?

Поделиться ссылкой:

Как продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок, не собственник?

Чтобы совершить сделку купли-продажи с недвижимостью, в которой прописан ребенок, требуется его выписать и прописать в другой квартире. Для этого должны соблюдены следующие требования:

  1. Ребенок до 14 лет снимается и регистрируется с учета вместе с матерью или отцом;
  2. Зарегистрировать по новому адресу требуется не позднее 2-х дней с момента выписки;
  3. Если ребенок собственник, то для ООП новое место регистрации не может быть хуже предыдущего, а именно:
  • площадь не должна быть меньше предыдущей квартиры;
  • расположение относительно учебного учреждения (школы или детского сада);
  • условия проживания;
  • техническая оснащенность;
  • соответствие санитарных норм утвержденным законом;
  • иные обстоятельства, учитываемые в интересах ребенка.

Статья 20 ГК РФ устанавливает, что местом прописки детей младше 14 лет является место постоянной регистрации их родителей, усыновителей или лиц, осуществляющих опекунство. Если ребенку от 14 до 18 лет, допустимо, что он является прописанным по иному адресу, у кого-то из родных.

Фактически ребенок младше 18 лет, не имеющий права собственности на данное жилье, но зарегистрированный в нем, не принимает участия в сделке купли-продаже. В договоре согласно ст. 292 Гражданского кодекса РФ прописывается, что продавец обязуется снять с регистрационного учета тех, кто в квартире числится — в том числе ребенка.

Иногда продавец физически не имеет возможности раньше перерегистрировать несовершеннолетнего, поскольку продаваемая квартира – единственное место проживания. Таким образом, нужно построить альтернативную сделку купли-продажи: бывший владелец сразу продает одну и покупает новую квартиру с последующей регистрацией детей в ней.

Права и интересы ребёнка подлежат особому контролю со стороны различных государственных структур. Наиболее важными нормативами в данной ситуации считают:

  • Ст.20 ГК РФ, где указано, что ребёнок может оформить временную регистрацию вместе с близкими родственниками, если ему исполнилось 10 лет, или самостоятельную прописку по достижении 14-летнего возраста.
  • П.4 ст.292 ГК РФ. Этот норматив обозначает, что отчуждение жилплощади, затрагивающее интересы и права ребёнка допускается исключительно с согласия государственных органов. Для детей от 6 до 14 лет потребуется получить разрешение опекунского совета, с 14 до 18 лет – попечительского совета.
  • Ст.54 СК РФ, которая указывает на то, что законодатель считает детьми все граждан, не достигших 18-летнего возраста.
  • Ст.26 и 28 ГК РФ. Эти нормы указывают на то, что дети до 14 лет не обладают дееспособностью, потому не могут самостоятельно решать вопросы относительно места своего проживания. После 14-летия они приобретают частичную дееспособность, потому по многим вопросам способны самостоятельно высказывать своё мнение.

Кроме указанных нормативов большое значение уделяется ещё некоторым положениям, в частности:

  • Закону «Об опеке и попечительстве» от 24.08.2008 года;

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *