Признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп: судебная практика

9 562 просмотров

Так как квартира является делимым объектом недвижимости, то, в соответствии с нормами Закона, невозможно назвать наименьшую ее долю, которая может быть.

Совсем маленькие доли обычно появляются, если при вступлении в наследство нескольких родственников или же при заключении договор дарения долей жилья.

Но идентичны ли понятия «незначительная» и «маленькая по площади» доли? Об этом, а также о том, как признать долю незначительной, и пойдет речь в нашей статье.

Что такое незначительная доля

В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» не только употребляется, но и является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения. Однако размер такой доли в действующих нормативно-правовых актах не определен.

Таким образом законодатель указывает на обязанность судов при решении вопроса о незначительности площади собственности рассматривать каждый конкретный случай индивидуально.

При этом не только площадь влияет на признание доли незначительной. Так, она может составлять даже меньше чем нормативы проживания на одного человека в конкретном регионе.

Однако при определенных обстоятельствах не сможет быть признана незначительной и подлежать принудительному выкупу.

А ведь именно желание собственника большей части жилья выкупить его полностью и является причиной обращения в органы правосудия. Действительно, такая возможность предусмотрена нормой ст. 252 ГК РФ.

Провести сделку по отчуждению мизерной доли возможно только двумя способами:

  1. По обоюдному согласию. В этом случае стороны сами решают, какую форму договора выбрать (договор купли продажи, дарственная, мена и т.д.). Необходимо помнить, что с 2016 года все сделки, совершаемые с частью жилья, подлежат обязательной регистрации у нотариуса (ФЗ №122 «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней»).
  2. По решению суда. Обычно необходимость обращения в органы правосудия возникает, если сособственники не могут договориться о стоимости доли или же о порядке пользования квартирой. Только суд может признать часть жилья незначительной долей и обязать остальных владельцев выкупить ее.

Какая доля в квартире может быть признана незначительной

Для того, чтобы доля в жилом помещении была признана незначительной необходимо решение суда. Ведь если совладельцы недвижимости приходят к обоюдному согласию, то не имеет значения является ли отчуждаемая часть квартиры мизерной или же наоборот значительной.

Незначительной доля может быть признана только при выполнении сразу трех определенных условий:

УсловиеПримечание
Уклонение владельца доли от ее управления и обслуживания, отсутствие необходимости в этом конкретном жилье Если собственник части квартиры не участвует в ее ремонте (материально или физически), не оплачивает коммунальные платежи, не отвечает на предложения о ее выкупе, мене и т.д., фактически проживает в другом месте, имеет полноценную недвижимость, где и живет постоянно. Именно этот пункт наиболее сложно доказуем
Малый размер (в процентном соотношении) Если один из совладельцев имеет в собственности, например, 1/16 однокомнатной квартиры площадью 30 кв.м, а второй 15/16, то естественно, что использование жилья первым собственником будет ущемлять права второго. Так как фактически первый сможет претендовать только на 1,875 кв.м объекта недвижимости.
Невозможность выделить натуральную долю из общей площади Выделение части жилья в натуре подразумевает под собой фактическое преобразование одного объекта недвижимости в два самостоятельных. То есть необходимо наличие двух отдельных входов, коммуникаций, лицевых счетов и т.д.

Если не будут соблюдены все эти три условия в совокупности, то доля в квартире несмотря на ее небольшую площадь признана незначительной быть не может.

Порядок признания незначительной доли в квартире

Для того, чтобы суд признал малозначительной долю жилья необходимо соблюсти определенную процедуру и порядок действий.

Процедура

Обращение в суд подразумевает соблюдение определенных правил:

  1. Попытка досудебного решения спора. Эта стадия не обязательна, однако именно наличие уведомления сособственнику о желании выкупить его долю, при судебном разбирательстве сыграет в вашу пользу. А если оппонент удовлетворит ваше желание и добровольно продаст часть квартиры, то необходимость обращения в органы правосудия отпадет сама собой.
  2. Сбор доказательств. Наиболее весомыми суды считают именно документальные подтверждения. Поэтому стоит заранее подумать о том, какие справки смогут подтвердить ваши исковые требования. Это могут быть и квитанции об оплате коммунальных услуг лично вами, и поквартирная карточка, согласно данным которой прописаны только вы, справки о проведении капитального ремонта помещения за ваш счет (смета, квитанции и т.д.), выписка из ЕГРН о наличии у ответчика другого жилья и прочее.
  3. Составление заявления. Этот основной документ, инициирующий процедуру судопроизводства составляется в соответствии с требованиями ст. ст. 131, 132 ГПК РФ. Образец его можно скачать на нашем сайте ниже, но стоит учесть, что каждая ситуация индивидуальна. Лучше всего доверить написание иска профессиональному юристу.
  4. Участие в судебном процессе. Если исковое заявление и можно попытаться составить самостоятельно, то на этой стадии участие профессионального юриста, специализирующегося на спорах о недвижимости, становится необходимым. Вопросы о признании доли незначительной и принудительном ее выкупе достаточно сложны, ведь здесь затрагиваются права граждан на неприкосновенность личной собственности, которые особо охраняются Государством (ст. 35 Конституции России).
  5. Вынесение судебного решения. После заслушивания всех сторон спора и тщательного рассмотрения всех доказательств судья выносит свое решение. Оно может быть, как в вашу пользу, так и в пользу ответчика. Но если вы не согласны с ним, то необходимо подавать апелляционную жалобу в вышестоящую инстанцию (вплоть до Верховного суда РФ).
  6. Вступление в право собственности. После того, как будет вынесено решение суда, удовлетворяющее ваши требования, выплачена компенсация за принудительное отчуждение доли (устанавливает суд), необходимо обратиться в регистрационные органы (Росреестр или же в любое отделение МФЦ). Там составляется заявление установленного образца (бланк предоставят сотрудники учреждения). Затем вносятся изменения в ЕГРН и вы можете получить выписку о праве владения.

На этом процедуру признания доли незначительной и принудительного ее выкупа можно считать завершенной. Однако стоит помнить, что у ответчика также существует возможность обжаловать решение суда и перед обращением в Росреестр необходимо дождаться вступления решения в законную силу.

Необходимые документы

Перед тем как составлять иск о признании части квартиры незначительной лучше всего собрать все документы. Именно это поможет составить полную картину и написать исковое заявление наиболее полно и правильно.

К самому иску при направлении в суд необходимо приложить обязательный пакет документов:

  • гражданский паспорт истца;
  • выписку из домовой книги, поквартирную карточку;
  • свидетельство уплаты госпошлины (квитанцию);
  • оценочный отчет;
  • технические документы на объект недвижимости;
  • иные доказательства обоснованности исковых требований, указанных в заявлении;
  • документальные свидетельства попыток досудебного урегулирования спора.

Для того, чтобы суд удовлетворил требование, заявитель должен внести на депозит суда сумму, равную стоимости незначительной доли. Для определения стоимости необходимо провести рыночную оценку квартиры и ее доли, в частности.

Важно! Зачастую для уменьшения расходов, истец использует кадастровую стоимость. Если разница между рыночной и кадастровой стоимостью является значительной, ответчик может потребовать проведения экспертизы. Для того, чтобы ускорить процесс целесообразно самостоятельно обратиться в оценочную организацию.

Требования к оценке:

  • компания должна иметь лицензию на проведение такого вида работ;
  • оценщик должен состоять в СРО;
  • оценочный отчет должен быть оформлен в письменной форме.

На основании результат оценки проводится и расчет госпошлины в суд.

Исковое заявление

При составлении заявления необходимо обратить внимание на то, что в нем должны содержаться следующие сведения:

  • данные истца;
  • максимально точная информация об ответчике;
  • третья сторона (обычно в таких спорах ей выступает региональное отделение Росреестра);
  • наименование судебного органа, куда направляется иск;
  • цена иска;
  • название заявления («исковое заявление о признании доли незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации вместо выдела доли»);
  • обстоятельства возникновения права владения всеми долями всеми сособственниками;
  • причины обращения в суд;
  • сведения о результатах досудебного урегулирования (при его наличии);
  • требования, предъявляемые к рассмотрению;
  • обоснования требований со ссылками на нормы действующего законодательства;
  • дата составления, подпись истца.

Заявление копируется в количестве экземпляров, кратном сторонам судебного разбирательства, то есть у судьи, истца и каждого из ответчика должны быть предъявляемые исковые заявления и полный комплект копий прилагаемых документов.

Признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп: судебная практика

Расходы

При решении вопроса о принудительном выкупе части жилого помещения придется понести расходы не только на его приобретение.

Так при обращении в суд придется оплатить госплошлину, размер которой определен в ст. 333.19 НК России и зависит от стоимости спорной доли жилья. Она не может быть меньше 400 рублей. Максимальный размер ограничен 60000 рублей.

При оформлении доли в собственность так же придется оплатить стоимость услуг регистраторов, установленных Государством – 2000 рублей.

Расходы, которые вы понесете на проведение оценочной экспертизы стоимости жилья, а также на оплату услуг юриста, могут быть отнесены к судебным издержкам и взысканы с ответчика, но только в случае вынесения решения в вашу пользу.

Сроки

Для рассмотрения искового заявления о признании части жилья ничтожной долей необходимо не менее 2 месяцев. Однако на практике эти сроки могут значительно растянуться.

Все зависит не только от позиций каждой из сторон, но и от сроков проведения дополнительных экспертиз, сроков обжалований (апелляций), явки заинтересованных лиц в суд и т.д.

Читайте также:  Выплаты при рождении третьего ребенка в 2021 году: федеральные, региональные, путинские

При получении вступившего в силу решения оформление в органах Росреестра не должно занять более 14 рабочих дней.

Судебная практика

Практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначно.

Чаще всего последнюю точку ставит Верховный суд. Даже при, казалось бы, одинаковых ситуациях решение может быть диаметрально противоположным.

Пример. В ходе приватизации двухкомнатная муниципальная квартира площадью 43 кв.м была получена в собственность матерью и сыном – Романовой С.Н. И Романовым В.П. Через некоторое время Романова С.Н. продала свою половину квартиры Казанцеву Р.А.

, так как ее сын в установленном порядке отказался выкупить долю. Казанцев же в свою очередь подарил по 1/3 своей доли объекта недвижимости жене Казанцевой И.Н. и совершеннолетнему сыну Казанцеву А.Р.

Семья Казанцевых фактически в квартире не проживала и была не против ее продать, но запрашивали за это у Романова сумму не соизмеримую с реальной стоимостью жилья.

Тогда Романов обратился в суд с требованием признания долей Казанцевой И.Н. и Казанцева А.Р. незначительными и подлежащими принудительному выкупу.

В обоснование своих требований Романов привел доказательство того, что Казанцевы в квартире фактически не проживали, коммунальные платежи оплачивали. Так же истцом было представлено заключение специалиста по оценке стоимости недвижимости (долей). В суде первой инстанции истцу было отказано.

Однако областной суд, а затем и Верховный суд РФ (по апелляции ответчиков) встал на сторону Романова. Он смог принудительно выкупить доли квартиры.

Что можно делать с маленькой долей в квартире

Фактический размер доли жилого помещения не влияет на право собственника распоряжаться ей. Он может и подарить ее, и продать (первоочередным правом пользуются другие собственники), и завещать.

То есть он полностью свободен совершать юридические сделки. Он даже может сдать свою часть жилого помещения, но для этого придется согласовать вопрос с сособственниками.

Признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп: судебная практика

Если у вас остались вопросы о том, как признать долю в квартире малозначительной, то юристы нашего сайта в любое время смогут ответить на них. Консультативная помощь оказывается бесплатно, если вы свяжитесь с нами любым удобным способом.

Так как судебные споры о признании доли объекта недвижимости незначительной являются одними из самых сложных, то не стоит пренебрегать возможностью воспользоваться знаниями профессионалов.

Тем самым обеспечив себе достойную поддержку в судебном разбирательстве и подготовке всех нужных справок и документов.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Суд признал незначительной 1/2 долю квартиры и занизил сумму принудительного выкупа в 4 раза

Признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп: судебная практика

В соответствии со статьей 247 Гражданского кодекса РФ, гражданин, являющийся собственником доли в жилье, имеет право полноценно ей пользоваться, и собственники других долей не должны ему в этом препятствовать. И неважно, как давно возникло право собственности, его права от этого не меняются.

Достаточно часто, когда доля попадает в собственность постороннего гражданина, хозяева других долей начинают испытывать дискомфорт, а иногда их буквально вынуждают расстаться со своими квадратными метрами, используя способы, на грани законности.

И закон не дает им эффективных способов защиты в подобных случаях. Но бывают очень редкие исключения. О таком реальном случае и пойдет речь в сегодняшней публикации.

Но сначала я расскажу, как появляются доли в квартире, как производится принудительный выкуп и что такое незначительная доля.

Как появляются доли

Доли чаще всего появляются при разделе супругами совместно нажитого недвижимого имущества или при его наследовании несколькими наследниками. Достаточно часто между такими новоиспеченными собственниками долей устанавливаются достаточно напряженные отношения: разведенные супруги редко хотят жить вместе, а наследники часто имеют друг на друга зуб.

В такой ситуации они предпочитают разъехаться, продав свои доли. При этом преимущественное право выкупа имеют другие собственники, но является стандартной ситуация, когда продавец пытается их обойти, не желая, чтобы им досталась вся квартира.

Незначительная доля

Но если доля одного из собственников незначительна, другой может добиться ее принудительного выкупа. Какая доля является незначительной – четкого ответа в законе нет, обычно таковой она признается, если:

  • Есть сложности с порядком пользования. Например, две семьи имеют в собственности одну комнатку.
  • Долю нельзя выделить (сделать отдельный вход, санузел и т.д.).
  • Собственник маленькой доли не живет в квартире и не имеет существенного интереса в ее отношении.
  • У собственника имеется другая жилплощадь.
  • Собственник не платит за коммунальные услуги.

Ну и конечно же, учитываются размер доли и ее площадь. Чем она меньше, тем больше шансов на признание ее незначительной.

Обычно по относительно значимым долям (1/2, 1/3, 1/4) решения о принудительном выкупе не принимаются. Однако рассмотрим реальную ситуацию.

Дело № 33-21961/2019

У собственников было по 1/2 доли в однокомнатной квартире площадью 35 кв. м. Один продает свою долю, второй (истец) свою сохраняет и продолжает проживать в данном объекте недвижимости. Новый же собственник (ответчик) приобрел долю для того, чтобы в перспективе выкупить и вторую долю, получив в конечном итоге квартиру целиком, но дешево. Намерений этих он не скрывал.

Истец с этим не соглашается и подает в суд заявление о принудительном выкупе доли у ответчика. При этом он указывает сумму выкупа в четыре раза меньше рыночной стоимости.

Ответчик был знаком с судебной практикой, поэтому был уверен, что такую большую долю незначительной не признают, и решил не тратить время на оспаривание суммы выкупа.

Первая инстанция была того же мнения – в удовлетворении требований было отказано. А вот получивший апелляционную жалобу Мосгорсуд решил по-другому.

Судьи учли, что ответчик приобрел долю не для проживания и что у него в собственности есть другая квартира, где он постоянно находится. Кроме того, проживание двух посторонних друг другу людей в однокомнатной квартире такой площади невозможно.

Этих обстоятельств, по мнению суда, было вполне достаточно, чтобы счесть 1/2 долю незначительной. А поскольку ответчик так и не возразил против указанной истцом оценки выкупа, суд не стал ее менять.

Так, гражданин хотел по дешевке получить целую квартиру, но из-за того, что недостаточно серьезно отнесся к иску, остался со скромной суммой на руках.

А что по этому поводу думаете вы? Я приглашаю вас принять участие в обсуждении. Также мне очень важны ваши оценки под данной публикацией. Они дадут мне возможность выбирать в дальнейшем темы, которые интересны большинству читателей.

По материалам Яндекс. Дзен.

Будьте здоровы и берегите себя! Спасибо за внимание!

Как провести принудительный выкуп долей в квартире

Признание доли в квартире незначительной и принудительный выкуп: судебная практика

В частности, в нашей практике был случай, когда собственник 1/100 доли в праве собственности на двухкомнатную квартиру просил вселить его в жилое помещение, определить порядок пользования квартирой, передав ему в единоличное пользование одну из комнат. Встречаются и другие случаи злоупотреблений, когда, например, собственник 1/10 доли в праве собственности на дом просит при совместной продаже объекта недвижимости передать ему половину вырученных от сделки денежных средств, угрожая в противном случае «сорвать» заключение договора, а в дальнейшем вселить в дом «бомжей».

Следует отметить, что ситуация, когда квартира или другой объект недвижимого имущества находится в долевой собственности, не являются редкостью.

В результате раздела имущества между супругами, использование средств материнского капитала (при котором все члены семьи должны получить в собственность доли в приобретаемом жилье), наследовании несколькими наследниками одного объекта, различных сделках — собственниками одного объекта недвижимого имущества становятся несколько лиц.

Доли сособственников могут быть равнозначными, а могут быть неодинаковыми. Например, квартира, собственниками которой являются трое человек, у одного из них 1/2 доля, а у двух других 1/4. Именно для указанных выше чрезвычайных ситуаций законодателем предусмотрено право, закрепленное в ч. 4 ст. 252 Гражданского кодекса РФ о принудительном выкупе доли.

Согласно ст.

252 ГК РФ следует, что при наличии одновременно трех условий: доля незначительна, не может быть реально выделена и собственник «малой» доли не имеет существенного интереса в ее использовании — второй собственник может поставить вопрос о выкупе доли. В случае невозможности решения вопроса в переговорном (досудебном) порядке один из собственников праве обратиться в суд и потребовать принудительного выкупа долей.

Конституционный суд РФ и Верховный суд РФ неоднократно давали разъяснения в своей судебной практике о том, как необходимо рассматривать иски о принудительном выкупе. Само по себе наличие того факта, что доля одного из собственников меньше доли другого собственника не указывают на необходимость применения ст. 252 ГК РФ.

В тоже время обязать продать долю в квартире можно и собственника 1/2 доли при наличии условий о малозначительности, невозможности совместного использования и отсутствии значительного интереса в ее использовании.

В каких случаях доля незначительна? Для однокомнатной квартиры в некоторых случаях может считаться доля до 1/2, в большом доме с площадью более 100 кв.м. значительной может быть и 1/10 доля в праве собственности.

Читайте также:  Наследование недвижимости без завещания

В каких случаях доля не может быть реально выделена? Классический пример, когда в двухкомнатной квартире площадью 30 кв.м. и жилой площадью 20 кв.м.

(площадь комнат) с одинаковыми по площади комнатами, 1/4 доля в праве собственности не может быть выделена, т.к. каждая из комнат одинакова и будет равняться 1/2 доли, следовательно, собственник 1/4 доли будет занимать целую комнату незаконно.

При этом в указанном примере отсутствуют другие возможные варианты определения порядка пользования.

В каких случаях собственник не имеет существенного интереса в использовании доли в праве общей долевой собственности? Очень сложный и дискуссионный вопрос. Судебная практика предлагает оценивать каждую ситуацию индивидуально, принимая во внимание собранные и представленные по делу доказательства.

Как правило, если лицо постоянно проживает в спорном объекте недвижимости, прописано (зарегистрировано в нем), не имеет другого имущества, пригодного для проживания суды исходят из нуждаемости лица в доли в праве собственности на недвижимость.

В случае, если лицо длительное время проживает по другому адресу, не участвует в содержании имущества, не оплачивает коммунальные услуги, не интересуется его судьбой, а только в ходе процесса заявляется о значимости своей доли — суд принимает решение о том, что лицо не имеет существенного интереса в данном объекте.

Конституция РФ закрепляет неприкосновенность частной собственности, однако механизм принудительного выкупа долей является необходимым способом защиты от злоупотреблений правом.

Обязать продать долю в квартире можно — представив в суд достаточные и серьезные доказательства.

Также следует помнить о необходимости для истца предоставить доказательства правильной рыночной стоимости принудительно выкупаемой доли.

Специалисты нашего адвокатского бюро имеют большой опыт ведения данной категории дел, как со стороны собственника требующего принудительного выкупа, так и со стороны собственника, защищающегося от иска о принудительном выкупе долей.

Приглашаем Вас — обращаться за помощью!

ВС: Право на выплату стоимости доли за счет других долевых собственников не является безусловным

В Определении по делу № 56-КГ20-10-К9 Верховный Суд разъяснил, при каких условиях выделяющийся собственник имеет право на выплату стоимости доли за счет других участников долевой собственности.

Апелляция и первая кассация поддержали выделяющегося собственника

Владимир Молчанов, его сестра Надежда Маруженко и племенник Николай Маруженко получили в общую долевую собственность трехкомнатную квартиру. Владимиру принадлежит 2/9 доли в праве на две комнаты и 1/3 доли в праве на третью, аналогичные доли Надежды составляют 4/9 и 2/3, оставшаяся треть в праве собственности на две комнаты принадлежит Николаю.

В 2015 г. Находкинский городской суд Приморского края удовлетворил иск Владимира Молчанова о вселении в эту квартиру и выделил ему в пользование отдельную комнату. Остальных собственников первая инстанция обязала не мешать Молчанову пользоваться отведенной ему комнатой и общими помещениями квартиры.

Затем Приморский краевой суд отменил это решение в части выделения в пользование Владимиру Молчанову одной комнаты, а остальным собственникам – двух других комнат. В удовлетворении соответствующего требования истца было отказано (мотивы не ясны, так как данное определение не опубликовано – прим. ред.).

Особенности принудительного выкупа доли в квартиреВерховный Суд разъяснил правила применения ст. 252 ГК РФ касательно выкупа доли в квартире без согласия всех собственников

В 2019 г.

Владимир Молчанов подал иск о взыскании с Надежды и Николая Маруженко компенсации за не подлежащие выделению в натуре доли в праве собственности на комнаты в той же квартире.

Мужчина пояснил, что произвести реальный раздел квартиры невозможно, а с ответчиками у него сложились конфликтные отношения. Во внесудебном порядке достичь соглашения о разделе, по словам Владимира Молчанова, не получилось.

Родственники требования не признали. Надежда Маруженко пояснила, что не может приобрести долю брата, так как у нее нет сбережений и доходов, кроме пенсии. Женщина настаивала на том, что доля истца в спорной квартире не является незначительной. Кроме того, добавила она, Владимир Молчанов может жить в этой квартире или продать свою долю кому-то другому.

Находкинский городской суд, сославшись на ст. 209, 247 и 252 ГК, отказал в удовлетворении требований.

Он исходил из того, что в данном случае отсутствует совокупность условий, при наличии которых можно обязать остальных участников долевой собственности выплатить Владимиру Молчанову компенсацию.

Ответчики согласие на принятие долей истца в собственность не выразили, денег для их приобретения не имеют, а доля истца в спорной квартире не является незначительной, пояснила первая инстанция.

Приморский краевой суд с таким подходом не согласился. Он отменил решение первой инстанции и удовлетворил требования истца, приняв во внимание то, что выдел его доли в натуре невозможен. По мнению апелляции, совокупность условий, предусмотренных п. 4 ст.

252 ГК, на которые указал суд первой инстанции, нужно устанавливать лишь в случае, когда требование о выплате компенсации заявляется теми участниками долевой собственности, которые хотят прекратить право собственности другого участника, в данном же случае разрешался иной спор.

Определение устояло в первой кассации.

Верховный Суд согласился с первой инстанцией

Рассмотрев жалобу Надежды Маруженко, Верховный Суд пришел к выводу, что решения апелляции и первой кассации не основаны на законе.

Сославшись на ст. 209, 247 и 252 Гражданского кодекса, ВС отметил, что сособственник вправе требовать от других участников выплаты ему денежной компенсации в случае отсутствия соглашения между всеми участниками об использовании имущества и при невозможности выделения доли.

Далее, процитировав ряд решений КС, Суд подчеркнул, что право выделяющегося собственника на выплату стоимости доли может быть реализовано лишь при изучении судом всех юридически значимых обстоятельств: незначительности доли такого собственника, его возможности пользоваться спорным имуществом, возражений других участников по поводу принятия ими в собственность доли выделяющегося собственника. В последнем случае важно выяснить, имеют ли такие лица материальную возможность приобрести долю. Иначе искажаются содержание и смысл ст. 252 ГК, призванной обеспечить соблюдение необходимого баланса интересов всех участников долевой собственности, считает Верховный Суд.

«Таким образом, положения ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности других участников долевой собственности безусловного (принудительного) приобретения в праве собственности на имущество выделяющегося собственника», – заключил ВС. На этом основании акты апелляции и первой кассации были отменены, а решение городского суда оставлено в силе.

Эксперты «АГ» прокомментировали подход ВС

Советник INTELLECT Илья Абрамов отметил, что положения ст. 252 ГК РФ, содержащие исключения из общего правила о приобретении и осуществлении прав своей волей и в своем интересе, требуют взвешенного подхода.

«Стоит отметить, что практика по вопросу безусловности права, указанного в п. 3 ст. 252 ГК, действительно не была однозначной.

В данном случае Верховный Суд закрепил уже существующую позицию об ограничении степени принудительности правила, изложенного в этом пункте, дав определенные ориентиры по границам его применения», – считает юрист.

Так, пояснил он, ВС, в частности, указывает на небезусловность данного права выделяющегося собственника и берет критерии, фактически повторяющие п. 4 ст. 252 ГК РФ – незначительность принудительно выделяемой доли и возможность пользования спорным имуществом.

«С другой стороны, появляются указания и на иные обстоятельства, которые уже учитывались многими судами по данному вопросу, но прямо в законе не указанные – наличие возражений других собственников на принятие ими в собственность доли, выделяющегося собственника, в том числе их материальной возможности на это», – добавил Илья Абрамов.

По его мнению, в совокупности выводы ВС выглядят очередной попыткой нащупать баланс между противоположенными интересами конфликтующих собственников.

«И в данном деле с учетом того, что истец – судя по тексту решений первой и второй инстанций – имел реальную возможность проживать в спорной квартире, это обосновано, – полагает эксперт.

– Сложнее будет в ситуации, когда на одной чаще весов окажется материальная необеспеченность и отсутствие воли на приобретение чужой доли в имуществе, а на другой – право собственности, которое невозможно реализовать из-за незначительности этой самой доли. Кажется, на этот сложный вопрос ответа Верховный Суд пока еще не дал».

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников подчеркнул, что тема, рассмотренная в этом определении, очень актуальна для практики: «В силу разных обстоятельств – чаще всего наследования или раздела имущества в ходе бракоразводного процесса – миллионы граждан становятся собственниками небольших долей в жилых помещениях, из-за чего возникают длительные конфликты и судебные споры».

В этом деле, вероятнее всего, наиболее значимым обстоятельством стала невозможность для «остающегося» собственника в силу его материального положения и статуса пенсионера реально расплатиться с выделяющимся собственником, предположил юрист.

«Надо признать справедливость позиции Верховного Суда, который своим актом подчеркнул важность исследования имущественного положения сособственника, на которого возлагается обязанность выплатить компенсацию, – указал Николай Сапожников.

Читайте также:  Завещание с условием: какие бывают условия, оформление завещания

– Однако если в рассматриваемом деле этот вопрос был более или менее очевиден, то судебной практике чаще приходится иметь дело с менее очевидными ситуациями. Что требует дальнейшего пристального внимания, выработки и систематизации подходов».

При этом отказ в выплате компенсации «выходящему» сособственнику (который действительно не имеет возможности выделить в натуре долю и пользоваться принадлежащим ему имуществом) на основании плохого имущественного положения «остающегося» сособственника должен быть исключением из правил, считает эксперт. «Необходимо учитывать, что в таких делах складывается ситуация фактически безвозмездного пользования одним сособственником всем объектом, который принадлежит ему не на 100%. Что приводит к фактическому ограничения прав и законных интересов уже другого сособственника», – пояснил Николай Сапожников.

Кроме того, добавил он, Верховный Суд обращает внимание и на то, что истец был вселен в спорную квартиру. «Хотя подробно это обстоятельство не описывалось, ВС справедливо указал на него как на аргумент против удовлетворения иска, основанного на доводах о невозможности реального пользования жилым помещением», – заключил эксперт.

Как признать долю незначительной, и выкупить через суд

Признание доли незначительной — эту информацию мы публикуем по многочисленным просьбам трудящихся! В народе определенно бытует мнение, что это возможно, и, более того, очень выгодно. Мы попытаемся полностью осветить эту тему. План такой:

  • Нормативно-правовая база;
  • Процедура;
  • Необходимые условия;
  • Выгода;

1. Нормативно-правовая база.

Условно, этот раздел можно разделить на два: Законодательная база и Судебная практика;

Законодательная база — это, прежде всего ст.252 ГК РФ, о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли. Приводим ее полностью, но нас интересует только п.4 этой нормы права.

1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.

2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.

В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Однако следует заметить, что в данном вопросе судебная практика имеет главенствующую роль. Это подтверждается тем, что массовых случаев признания малозначительности и последующего выкупа долей, в судебной практике пока не было.

Первый, известный на Федеральном уровне, случай принудительной выплаты компенсации за малозначительную долю произошел весной 2012 года.

Однако случай этот имеет достаточно серьезные правовые оговорки, так что массовое применение такой аналогии представляется нам весьма затруднительным делом.

Само Определение Верховного суда по данному делу опубликовано в разделе НОВОСТИ.

2. Процедура.

Процесс это будет, само собой судебный и гражданский, кроме того, очень долгий и малоперспективный. Для начала, нужно подать исковое заявление в районный суд, по месту нахождения недвижимого имущества. Предметом иска будет признание права, основанием ст.252 ГК РФ. Подходящий текст искового заявления мы скоро опубликуем в разделе СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА.

3. Необходимые условия для выигрыша дела.

Исходя из определения Верховного суда РФ, который особенно подчеркнул тот факт, что разрешая право выкупа малозначительной доли по суду, законодатель исходил только из исключительности таких ситуаций, такое решение суд может вынести не всегда, а лишь при наличии конкретных обстоятельств. Тщательно проанализировав судебный прецедент, мы, вкратце, для Вас эти обстоятельства излагаем.

  1. И так, суд примет решение в Вашу пользу, если:
  2. Выделить изолированную комнату Содольщику, при его размере доли, невозможно.
  3. Выделить часть общего имущества Содольщику, соразмерно его доле, невозможно.
  4. Содольщик никогда в спорную квартиру не вселялся.
  5. Остальные Содольщики — ему посторонние люди.
  6. Заключая договор, Содольщик знал о сложившейся ситуации вокруг квартиры.
  7. Бывший Содольщик этой квартирой не пользовался.
  8. Содольщик, до предъявления ему иска о выкупе доли, в квартиру не просился и нигде не оспаривал эту ситуацию.

Таким образом, очевидно, что практически воспользоваться судебным решением по аналогии, невероятно трудно. Например, Содольщик успел подать иск о вселении, до подачи к нему иска о признании доли малозначительной, вот уже пункт № 7 вылетает из списка. Или, например, бывший Содольщик квартирой какое то время пользовался, вот уже минус пункт № 6.

Или, к примеру, Содольщик на суде не признается, что знал про ситуацию с квартирой, тогда минус пункт № 5. У близкого родственника незначительную долю выкупить также не получится, пункт № 4 на этот случай есть.

Не говоря о том, если есть возможность выделить изолированную комнату соразмерно части доли (сразу отпадают 1/2 в двушке, 1/3 в трешке, 1/4 в четырехкомнатном жилье), то отваливается самый важный пункт № 1.

Из всего перечисленного усматривается, что под карающий меч закона попадает совершенно ничтожная часть мелких долей в праве общей долевой собственности. От такого судебного прецента толка нет совершенно.

Границы, в которые Верховный суд предложил попасть гражданам, чтобы выкупить небольшие доли квартир, совершенно узкие и, по нашему мнению, весьма хлипковатые.

Их может поломать не то, что мало-мальски грамотный адвокат, а даже и сам ответчик-Содольщик, даже не прибегая к услугам специалистов, а просто начитавшись наших советов.

Да и все это откровенная туфта по сравнению с нижеследующим.

4. Выгода.

А из-за чего, собственно говоря, весь этот сыр-бор? Давайте-ка возьмем в руки калькулятор и пошевелим мозгами.

Для тех, кто сразу не полез в раздел НОВОСТИ, чтобы прочесть определение Верховного суда, докладываем, что суд поступил довольно справедливо в другом отношении.

Так, при определении суммы выкупа малозначительной доли, судом была принята во внимание рыночная стоимость всего жилого помещения, определенная оценочной экспертизой, а не рыночная стоимость самой доли (согласитесь, что это существенная разница). Вот это и есть основная суть определения!!!

Рассмотрим пример.

4-х комнатная квартира площадью 80 кв.м в спальнике в Москве стоит, условно говоря, 8 млн.руб., стало быть суд присудит выкупить:

1/4 выкупить по малозначительности уже нельзя, т.к. можно комнату выделить изолированную. Если комнаты смежные, тогда за 2 млн. руб. выкупай пожалуйста))))

1/5 долю от нее за 1,6 млн.руб. забирай смело)))

1/6 долю от нее за 1/3 млн. руб. выкупай не греши)))

1/8 долю от нее за 1 млн.руб приобретай в собственность)))

Такой расклад только лишь на руку владельцу незначительной доли, ведь с рынка он ее за такие деньги в жизни не продаст. К примеру, 1/4 в 4-х комнатной квартире со смежными комнатами, еще можно реально двинуть по ситуации, за 800 тыс.руб., а все что меньше только за 100-200 тыс. руб. под прописку. Так что, есть прямая выгода для мелочевки отдаться, так сказать, в руки правосудия!

Еще пример.

1-комнатная квартира в спальном районе в Москве стоит в среднем 5 млн. руб. Значит суд предложит выкупить 1/3 за 2 млн. руб., 1/4 за 1,25 млн. руб., 1/5 за 1 млн.руб., 1/10 за 500 тыс.руб. и т.д. Хотя, на самом деле, Содольщики, за такие деньги, свои доли с рынка продать не смогут.

А теперь прикиньте, сколько стоит квартира в ЦАО и сколько нужно выплатить соразмерно доле. Если квартира тянет на 20-30 млн.руб., тогда как? За 1/10 придется добровольно заплатить 2-3 млн.руб. соответственно. Не кисло! Однако, для центра Москвы, это, все же, будет дешевле, чем связываться с квартирными рейдерами. Те еще больше отхватят.

Однако, основная масса населения Столицы живет не в центре, а в округах, где цена квадратного метра значительно дешевле. Из простых подсчетов становится очевидно, что под принудительный выкуп в квартирах среднего и дешевого сегмента жилья, имеет смысл подводить только совершенно микроскопические доли, типа 1/30 и меньше, которые изначально с рынка продаются под прописку.

Отсюда вывод: хотели как лучше, а получилось как всегда!

Теперь, зная о правилах судебного выкупа, те из Содольщиков, кто еще реально думал выкупить мелкие доли за бесценок, будут еще крепче душить своих собратьев по несчастью, так как знают, что мелкую долю выгоднее выкупить с рынка, практически задаром, а не платить через суд реальные деньги от рыночной стоимости всей квартиры пропорционально выкупаемой доле.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *